Недвижимость: застой и снижение продаж до исторического минимума

Строительная отрасль вынуждена бороться с кризисными явлениями. С одними – удачно, с другими – нет. 

Портал ЕРЗ подвел итоги первых четырех месяцев 2026 года на рынке первичного жилья. Ключевые показатели указывают на сложную ситуацию в экономике и девелопменте: рост ВВП остается около нулевой отметки, ипотека с господдержкой не показывает заметного роста, а продажи жилья по ДДУ находятся на исторически низком уровне.

Общий фон становится только хуже

Пока данных по продажам в новостройках недостаточно, но они все же есть, чтобы сделать определенные выводы, и понять, куда движется этот рынок,  отмечает Кирилл Холопик, руководитель экосистем для девелоперов ЕРЗ. А они не самые обнадеживающие.   

За последние годы давно не было таких плохих показателей.  Ситуация с экономикой намного сложнее, чем она была в предыдущем году, что напрямую отражается на рынке первичной недвижимости. Поэтому целесообразно хотя бы кратно охарактеризовать общую макроэкономическую ситуацию.  ВВП превысил  уровень прошлого года на 1,8% после сокращения на 1,1% в  феврале  и на 1,8%   в январе. В целом же за  I квартал 2026  ВВП сократился  на 0,3% к I кварталу  2025 года. Иными словами, ВВП вращается вокруг нулевой отметки впервые за последние годы. Давно таких плохих показателей национальная экономика не показывала.

 Инфляция, по крайней мере, по официальным данным замедляется. Рост цен в годовом выражении составил 5,7% на май 2026, а накопленная с начала года инфляция достигла  3,19%.

Эта ситуация не может не сказаться в целом на строительной индустрии, ведь надо учитывать, что она включает не только непосредственно возведение жилья, но и смежные отрасли. Стройкомплекс страны делится на три основных части: частное жилищное строительство,  бюджетное жилстроительство и реализация инфраструктурных проектов.  В каждом из этих секторов происходит сокращение инвестиций. Это отражается в целом на объемах СМР: в январе они сократились на 16%, в феврале – на 14%, в марте, по данным Росстата – минус 1,9%. Идет так же падение в производстве стройматериалов, причем, в некоторых сегментов спад превышает 20%. 

По мере снижения инфляции уменьшается ключевая ставка; на каждом своем очередной заседании ЦБ ее снижает. Это ведет к снижению ставок по рыночной ипотеке. На новостройки она может опускаться до 17-18%.         

Еще один важный показатель, влияющий на строительство —  ситуация с кадрами. Еще недавно отмечался их острый дефицит. Самая большая нехватка в отрасли была в июле 2024 года. Тогда было трудно найти специалиста, потому что все были трудоустроены. Сегодня положение кардинально меняется, на одну вакансию в среднем 8,5 резюме – есть из кого выбирать. Практически на рынке труда возникла конкуренция соискателей и даже появляются элементы безработицы, хотя в целом до нее еще далеко.     

А что внутри отрасли

Если перейти к сугубо отраслевым показателем, то в марте объем рыночной ипотеки достиг 137 млрд руб,  отмечает  Кирилл  Холопик. Наблюдается тренд ежемесячного роста рыночной ипотеки. Но рынок новостроек больше зависит от ипотеки с господдержкой, а здесь роста почти нет.         

Доля ипотеки с господдержкой в общем объеме ипотечного кредитования в марте 2026 года опустилась до рекордно низких 58%. Для сравнения: в марте 2025-го ее доля составляла 86%. Объем выдач «Семейной ипотеки», согласно данным «ДОМ РФ»,  держится на уровне от 24  тыс. кредитов: следует признать, что это небольшие показатели. Нужно отметить, что основной рост рыночной ипотеки приходится на вторичный рынок. Это вызвано тем, что сектор новостроек больше зависит от ипотечных программ с господдержкой.

Есть такой интересный показатель: соотношение рыночной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Доля первой достигла 42%, соответственно доля второй равняется 58%. То есть, доля  ипотеки с господдержкой находится на рекордно низкой отметке.      

По данным ЦБ, доля собственных средств граждан на счетах эскроу стремительно пошла в рост, в первую очередь, за счет погашения долгов по рассрочкам: сейчас этот показатель в районе 65%. Это хороший признак, он говорит, что сделанные в свое время рассрочки погашаются, а не становятся источниками проблем. Это происходит на фоне того, что доходы населения не растут. 

Роста денег на счетах эскроу, по мнению Кирилла Холопика, так же увеличивается в силу того, что ипотеку брать не выгодно, покупатели стали вкладывать в приобретения жилья больше собственных средств. Что это за деньги? Это увеличение  размера первоначального взноса по рыночной ипотеке. Так же растет доля сделок, которые граждане целиком оплачивают за счет собственных накоплений.    

Средняя ставка по ипотеке по ДДУ колебалась вокруг 6%, сейчас мы впервые увидели рывок до 7,22%, что говорит о росте доли рыночных кредитов, где заемщики платят за кредит 18-20%, говорит Кирилл Холопик. И теперь объем рыночных кредитов насколько вырос, что стал влиять на общие показатели.   

 Согласно прогнозу ЕРЗ, по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки составит 4 трлн руб., а объем выдачи ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн руб.

Так мало никогда не продавали

В продажах жилья в новостройках России по ДДУ (по данным ДОМ.РФ) зафиксированы очень низкие показатели: 72 тыс. кв. м. в день. Так мало никогда не продавали, замечает в связи с этим  Кирилл Холопик и добавляет: по прогнозу ЕРЗ, объем продаж квартир в МКД по ДДУ в 2026 году составит 20 млн кв. м. Наблюдается общий тренд на снижение доли проданного жилья в вводимых домах. По данным Домклик, во многих регионах формируется навес из готовых непроданных квартир.

В 2025 году доля нераспроданного жилья на момент ввода составила 48% в Челябинской области, 41% —  в Приморском крае, 38% —  в Краснодарском крае, Воронежской и Калининградской областях. При этом конкретные ситуации в каждом регионе различны. В тоже время проблема перепроизводства квадратных метров уже не так критична: рынок пришел в состояние относительного баланса, считают эксперты.

Продажи вниз, цены верх

Цены 1 кв. м в квартирах по ДДУ, скорее всего, поднимутся выше ранее озвученного прогноза ЕРЗ в 4% и могут составить за год 7% — 8%, что соответствует прогнозу ДОМ.РФ», резюмирует  Кирилл Холопик. Так, во втором квартале новостройки в Москве могут подорожать на 2% — 6%. Резкое — более чем на 50% — падение в первом квартале спроса на рынке новостроек столицы, по мнению экспертов, связано с изменением условий по программе для семей с детьми, дорогой рыночной ипотекой, осторожностью покупателей и высокой стоимостью проектного финансирования для девелоперов.

Несмотря на падение спроса,  цены продолжили расти. Во втором квартале рынок  во многом продолжит находиться под давлением тех же факторов, которые определяли динамику продаж и цен в начале года. Еще одно  важное обстоятельство  — усиливающаяся конкуренция между первичным и вторичным рынками за счет новостроек, введенных в эксплуатацию в последние три года, которые уступают по ценам текущей «первичке».

В то же время ряд показателей  не позволяют снижать цены на новостройки: это рост себестоимости строительства и дорогое проектное финансирование. Так же снижение ключевой ставки будет способствовать перетоку средств с вкладов в недвижимость, однако этот процесс будет носить плавный, растянутый во времени характер и не приведет к моментальному всплеску покупательской активности.     

Марк Горский