В России изъять в пользу государства можно любую собственность
Защита прав собственности – краеугольный камень развития рыночной экономики. Однако в России с его защитой постоянно возникают проблемы
Защита инвестиций на рынке недвижимости, как и права собственности на приобретения ее объектов – неукоснительное правило для развития отрасли. Если же они нарушаются, то возникают коллизии, которые мешают ее развитию. В последнее время государством были приняты законодательные меры, которые, как надеялись многие, обеспечат реализацию этих правовых норм. Но, как оказалось, в этой сфере не все обстоит благополучно. Этой теме было посвящено заседание Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ: «Актуальные вопросы защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Фабула дела
Сначала коротко о самой ситуации. Речь идет о сети апарт-отелей VALO в Санкт-Петербурге. Она включает шесть зданий, более 3,5 тысяч номеров общей площадью порядка 185 тысяч квадратных метров. На сегодня — это крупнейший апарт-комплекс в России. 95% помещений была реализована частным инвесторам, а это тысячи физических лиц, которые приобретали недвижимость согласно закону 214-ФЗ.
На основании того, что среди менеджеров, управляющих этой недвижимостью, оказался человек, который некогда был связан с компанией, промышлявших мошенническими схемами, суд изъял эти объекты в пользу государства. Это коснулось активов, связанных с управлением сетью VALO, включая «Вало хоспиталити», «Вало инвест» и «Вало сервис».
Под угрозой стабильность
Как считает председатель Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Елена Николаева, стабильность строительной отрасли держится не только на развитой инфраструктуре, банковском финансировании и спросе покупателей, но и на доверие к праву собственности, к государственной регистрации, к договору, к предсказуемости правил. Если оно начинает разрушаться, последствия наступают для всего стройкомплекса.
Ситуация, которая сложилась вокруг сети апарт-отелей VALO, влияет не только на нее, но и на весь рынок недвижимости. Она ставит вопрос более высокого порядка: насколько устойчивы права добросовестного инвестора, если помещения в объекте были построены, введены в оборот и реализованы по предусмотренной законом модели, а затем в отношении части актива, появляются публично-правовые претензии.
В итоге возникают системные риски. Надо представлять, что за таким объектом стоят не только юридические лица, но и люди, которые исходили из понятной правовой логики: есть закон, есть договор, есть государственная регистрация, есть разрешительная документация, есть банковские расчеты, есть объект, введенный в экономический оборот. Если все эти элементы больше не дают инвестору ощущения правовой устойчивости, проблема перестает быть частной.
Государство, безусловно, имеет право возвращать незаконно приобретенные активы, но у этого явления есть и вторая сторона — стабильность гражданского оборота. Если мы создаем неопределенность для добросовестных покупателей, то возникает масштабная и критичная проблема для рынка.
214-ФЗ создавался как специальная правовая модель привлечения средств в строительство, подчеркивает Елена Николаева. Это не просто форма договора, а публично признанная процедура, на которую участник оборота вправе разумно полагаться. Если помещения в объекте реализовывались в рамках такой модели, инвестор вправе, при возникновении споров, ожидать понятного разграничения: где заканчиваются претензии к конкретным лицам и где начинается защита добросовестного приобретателя.
Покупатель по 214-ФЗ не может отвечать за решения, которые принимались до него, без него и вне его контроля. Иначе мы транслируем рынку опасную вещь: даже законная покупка и зарегистрированное право может оказаться недостаточно защищенным, если спустя годы возникнут вопросы к прошлому актива или связанных с таким активом лиц.
Гигант под ударом
По состоянию на май 2026 года рынок первичной жилой недвижимости, реализуемой в соответствии с 214-ФЗ по различным механизмам привлечения средств граждан, включает 4372 юридических лица-застройщика, 11 558 домов на этапе строительства, более 201 млн кв. м. строящейся площади и 2,428 млн квартир. Только за январь–апрель 2026 года фактический ввод жилья составил 29,429 млн кв. м, из них 10,574 млн кв. м. – в многоквартирных домах. По данным Банка России на 1 апреля 2026 года, на счетах эскроу размещено 7,4 трлн рублей, сумма кредитных договоров составляет 23,1 трлн рублей, а текущая задолженность – 10,3 трлн рублей. Таким образом, речь идет об огромной финансово-правовой системе, где любое сомнение в устойчивости прав добросовестных приобретателей стремительно превращается в риск и угрозу для всего этого огромного механизма.
Нужен внятный ответ
Ввод новых сервисных апартаментов в России по итогам 2025 года вырос на 47%, сформировав фонд под управлением УК в более, чем 35 000 номеров, где 89% всех новых лотов выкуплены физлицами. В таких апарт-отелях и сервисных апартаментах ценность объекта определяется не только квадратным метром. Она, в первую очередь, зависит от операционного стандарта, сервиса, качества работы управляющей компании, позиционирования на рынке и прогнозируемого денежного потока.
Модель апарт-отеля под единым управлением держится на доверии тысяч частных инвесторов – в основном физических лиц. Поэтому неопределенность вокруг управляющего контура и общей инфраструктуры объекта способна больно ударить по экономическому положению собственников апартаментов даже тогда, когда их индивидуальное право собственности формально не нарушено.
Если рынок не получит понятного ответа, он останется в неопределенности, что увеличит риски на нем. А они отрицательно отражаются на деловой активности — снижении спроса и замедления ввода новых проектов.
Без вины виноватые
Представитель группы компаний VALO Вера Ужастова подчеркивает, что они пребывают растерянности от того, что случилось. Все строительство от начала и до конца протекало строго в рамках модели, определенного 214-ФЗ. Кредитор проекта Сбербанк проверял весь строительный цикл. И никаких замечаний от него не последовало.
Ситуация особенно обидная, так как на сегодня это самый крупный парт отель в России. Его номерной фонд составляет 3,5 тысяч единиц. При формировании сервисной модели активно использовался лучший мировой опыт в этой сфере. Были привлечены для консультаций профильные иностранные компании. Это было сделано не случайно, так как сооружение и эксплуатация апарт-отелей – это сложная индустрия она требует большой управленческий опыт.
Ситуация осложняется тем, что все приобретатели недвижимости имеют первичную регистрацию. И что теперь станет с их правами собственности не понятно.
Бомба под фундамент
Заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ Екатерина Авдеева считает, что выработка понятных и прозрачных критериев защиты прав добросовестных инвесторов становится крайне актуальной задачей. По ее словам, если инвестор не уверен, что его права не будут пересмотрены спустя годы по обстоятельствам, которые он не мог предвидеть и на которые не мог повлиять, мы рискуем подорвать экономический фундамент всей строительной индустрии.
А депутат Государственной Думы, экономист Михаил Делягин характеризует ситуацию, как наличие «колоссальных проблем с защитой добросовестно приобретённой частной собственности». По его мнению, если из-за того, что у застройщика в менеджменте были сотрудники, связанные с лицом, впоследствии обвиненным в мошенничестве, может быть изъята общедомовая инфраструктура, то ставится под угрозу вся система долевого инвестирования.
Юрист Юлия Николаева обращает внимание на то, что в центр судебного разбирательства попали управляющие компании с прямыми обязательствами перед физическими лицами. В этой связи можем ли мы быть уверены, что тысячи граждан не подадут свои иски, будучи затронутыми в своих правах? задается она вопросом. «Санкт-Петербургское дело» резко увеличивает риски по соблюдению прав собственности.
Но только этим дело не ограничивается. Константин Барсуков, советник президента Гильдии риэлторов Москвы считает, что этот прецедент влияет на разрушение стоимости объектов в ходе длительных судебных процессов. В этих условиях целесообразно ввести сбалансированный показатель для силовых ведомств по компенсации собственникам, чьи интересы и цена активов пострадали.
Принимать меры пока не поздно
По мнению Елены Николаевой, высказанные позиции должны стать поводом для настройки правоприменения. И объявила о создании рабочей группы для анализа сложившейся ситуации. Если человек действовал по закону, вложил деньги по предусмотренной процедуре и зарегистрировал право собственности, его нельзя оставлять один на один с рисками, о которых он не знал, которые он не создавал и никак не мог предотвратить.
Иначе мы подорвем то, на чем держится весь рынок недвижимости, — доверие к праву собственности, договору, регистрации, 214-ФЗ и государственным гарантиям. А восстановить это доверие всегда сложнее, чем потерять его из-за одного громкого прецедента.
Владимир Гурвич