Жилье: стройка не прекратится, но у каждого застройщика своя судьба
В ситуации углубляющего кризиса особое значение приобретают верно выбранная тактика и еще больше – стратегия.
Ситуация в строительной отрасли быстро меняется, причем, не в лучшую сторону. В этих новых условиях особое значение приобретают анализ складывающейся ситуации и принимаемые на его основе решения. Их значение резко вырастает, так как в случае неправильных действий последствия могут стать необратимыми.
Без оптимизма, но и без пессимизма
В Москве прошел IV Саммит застройщиков России. Его участники выработали консенс-прогноз ситуации в строительной отрасли на ближайший период. В частности, объемы переноса ввода домов в 2022 году составили 15,5 млн кв.м., в 2024 году – 14,7 млн кв. м., в 2025 году, по мнению принимавших участие в мероприятие — 15,5 млн кв. м., в 2026 году – 16, 2 млн кв. м. Ввод МКД в 2025 году будет на уровне 46 млн кв. м., в 2026 снизится до 41 млн кв. м. Объем запуска новых проектов упадет в 2025 году до 35 млн кв. м., и этот тренд перекинется на следующий год, когда этот показатель уменьшится до 30 млн кв. м. Средняя площадь квартир будет медленно снижаться с 48,8 кв. м в текущем году до 48,6 кв. м. в 2026 году. Объем ипотечных кредитов будет примерно одинаковым на уровне 2,2 трлн рублей в 2025 и 2026 годах. Продажи по ДДУ будут падать, в 2025 году ожидается реализация 475 тыс квартир, годом позже – 450 тыс. Цены на квартиры увеличатся на одну и туже величину – 6%. Затоваривание квартирами к концу 2026 году составит на 2,5-3 трлн рублей, это 20% от средств, необходимых для текущего строительства. По оценке руководителя ЕРЗ. РФ Кирилла Холопика, это большие деньги, которые повлияют на строительный процесс.
Подводя итоги о том, насколько реалистичны эти прогнозы, Кирилл Холопик, полагает, что планы продаж сегодня у многих компаний выше на треть реальных. Многим придется их секвестрировать. Если же говорить о трендах, то к концу 2026 года разрыв между долгами по проектному финансированию и средствами на счетах эскроу достигнет 62%
Стройка не прекратится
Теперь о том, к каким основным выводам пришли участники IV строительного саммита? Застройщики в совокупных планах на 2026 год рассчитывают на увеличение продаж на 30%; они не собираются останавливать реализацию своей продукции; вывод новых проектов не остановят, но уменьшат их темпы, что притормозит перепроизводство товара на рынке; большинство компаний хотят улучшить потребительские свойства своих продуктов; развитие цифровизации, новых технологий не является приоритетными направлениями деятельности.
Отдельные выводы саммита были связаны со стратегическим планированием деятельности компаний. Вот к каким выводам пришли участники мероприятия. В ближайшее время снизится маржинальность проектов, а значит конкуренция будет только нарастать; зато возрастет количество не проданных готовых квартир, особенно в период строительства домов; в целом ситуация на рынке будет тяжелой.
У каждого своя судьба
А что думают о ситуации в строительстве некоторые участники саммита. По мнению Елены Низамовой, руководителя группы компаний ЭНКО, к концу 2025 года мы будем наблюдать банкротства определенного числа строительных компаний. С одной стороны – это хорошо, так как рынок очистится, с него уйдут преимущественно плохие игроки – мелкие застройщики, которые выросли из подрядных организаций.
2026 год будет сложным по продажам, так как крупные застройщики станут биться за покупателей, в том числе, используя такой инструмент, как снижение цен. Будут игры с риэлторами с точки зрения увеличения агентских отчислений; делать это придется от безысходности. Но, как считает Елена Низамова, не стоит устраивать аттракционы невиданной щедрости и заниматься распродажами с большим дисконтом. Это может губительно отразиться на таких продавцов. Руководителям компаний стоит задуматься, к чему может привести такой курс, направленный на продажи любой ценой.
В любом случае рынок укрупнится, при этом всем будет нелегко. Впрочем, надо понимать, что у каждого своя судьба. Однако те, кто вел грамотную финансовую политику, точно выживут.
Большой вызов
А вот, по мнению Дмитрия Трубникова, генерального директора ФСК Девелопмент, компании слишком позитивно смотрят на рынок труда, в частности, надеются на резкое замедление роста зарплат. Однако пока это что-то не ощущается, строительная отрасль вступила в конкуренцию за трудовые ресурсы, в том числе с другими странами.
Дефицит кадров не исчезнет, а будет нарастать. Для стройкомплекса это вызов, так как возникают ножницы: с одной стороны цены на жилье особенно не растут, а себестоимость рабочей силы продолжит свой рост. К этому следует добавить, что стоимость заемных средств у банков тоже подорожает. Поэтому 2026 год – это большой вызов для строителей с точки зрения маржинальности их бизнеса.
Не от хорошей жизни
Евгений Александров, коммерческий директор компании «ДОМКОР» считает, что вывод новых проектов происходит не от хорошей жизни, это связано с тем, что их невозможно не выводить. Инерция девелопмента такова, что приходится это делать по разным причинам. Кто-то реализует проекты КРТ, кто-то вынужден соблюдать сроки освоения земельных участков, у кого-то другие обстоятельства. Поэтому это вынужденная мера, иначе застройщики лишаются проектов. Так что далеко не всегда это делается из оптимистического взгляда на ситуацию.
Если говорить о рынке в целом, наблюдается сильная дифферентация по проектам и застройщикам. В одном из регионов разница по распроданности квартир от 47% до 84%. В этой связи предпочтительно проводить острожную стратегию с учетом всех негативных факторов, подчеркивает Евгений Александров. Поэтому если говорить о стратегии, то многие перекладываются в дополнительные направления. Например, участвуют в госзаказах, так же есть вариант с заделами нулевых циклов. Все понимают, что 2025 и 2026 года сложные, уже ни у кого на глазах нет розовых очков, при этом рассчитывают, что в 2027-2028 годы продажи возраст. А значит, нужны заделы.
Если говорить об экономической стратегии, то однозначно следует идти по пути снижения кредитной нагрузки, усиливать контроль за наполняемостью эскроу счетов. Есть примеры, когда не учитывалось это обстоятельство, что вызывало у компаний тяжелые последствия.
Рынок переносится в 2027 год
Так считает Алексей Овакимян, председатель правления ГК ПАО АПРИ. Поскольку у девелоперов цикл производства их продукта длинный, в этой связи его трудно остановить, то стоит в первую очередь задуматься над сбалансированием финансовых потоков. Нужны в первую очередь длинные деньги; если оживление рынка начнется в 2027 году, то и средства должны быть в наличии к этому моменту. Поэтому будут требоваться либо новые способы финансирования, либо рефинансирование старых кредитов.
Второе направление – качество выводимого продукта в этот период продукта. Мораторий для застройщиков, скорее всего, продлен не будет; если своевременно не позаботится, то улучшение потребительских свойств жилья может превратиться в заметные дополнительные затраты.
И третье направление – диверсификация деятельности; это не самый быстрый способ улучшить прочность компании, но им не следует пренебрегать – нельзя все время продавать одно и то же, нужно продукты менять. Надо иметь в виду, при сокращении спроса усилится борьба за потребителя, отсюда необходимость новых видов продукции и улучшение ее качества. Процесс станет происходить в условиях экономии издержек; если в предыдущие годы об этом немного задумывались в силу приличной маржи, то теперь она будет сокращаться.
2026 год вызывает опасения
Завершает этот краткий обзор Ольга Корниенко, Директор Департамента жилищной политики Минстроя России.
По ее словам, у каждого региона есть своя специфика в сфере жилищного строительства. Одно дело крупнейшие застройщики, другое – средние, третье – небольшие. И у каждого своя проблематика. Но при этом все проекты одинаково важны и имеют большое значение для дальнейшего развития всей строительной индустрии.
Что больше волнует в данный момент? Тенденция переноса сроков ввода объектов, так как это и прямо, и косвенно влияет на вывод новых проектов. Чем чаще компании принимают решения об изменение этих дат, тем выше риск затоваренности рынка. И когда говорим о необходимости мер поддержки, нужно учитывать, что есть ряд факторов, на которые застройщик может повлиять за счет оптимизации его стратегии.
Пока тенденция переноса сроков ввода объектов идет на увеличение. По сравнению с началом года прирост в 3%. И остановки этого процесса не наблюдается. Однако положение не критично; переход на эскроу счета показал, что этот механизм увеличивает устойчивость отрасли. Поэтому говорить о массовом дефолте застройщиков нет оснований. Возможны, дефолты отдельных проектов.
Если говорить об ожиданиях, то 2025 год отрасль закончит в целом неплохо. 2026 год будет сложней, учитывая, что количество разрешений на строительство снизилось на 22% по сравнению с прошлым годом. Это вызывает серьезные опасения по результатам 2026-2027 годов.
Марк Горский