Московские подземные апартаменты

Отмена ряд программ по льготной ипотеке в 2024 году заставляет тех, кто в нее не попал, искать новые, более дешевые возможности приобретения  жилья, пусть даже по документам не являющихся  жильем,  но все-таки  недвижимости,  в которой можно как-то официально находиться, то есть жить. Речь идет, как вы, догадываетесь о московских апартаментах, но не простых, а тех, что в подвалах, иногда даже и без окон.

Подземные квадратные метры: где они?

В основном это подвальные помещения в старых и даже очень старых домах построенных в начале прошлого века  до хрущевских времен (Пресня, Таганка,  Шаболовка, Курский вокзал, Сокол, Профсоюзная… и др.),  которые в основном расположены во дворах столицы, где кирпичные стены, комбинированные перекрытия  (ж/д  рельсы и дерево), где еще  можно встретить следы дранки,  с помощью которой  до середины прошлого века  иногда штукатурили стены и потолки.

До сегодняшнего времени большинство подвалов  были   заброшены и порой забыты, те, что  в лучшем состоянии – сдавались под офисы, которые нельзя было сравнить с теми, что  строятся сейчас, а потому их обитатели просто их бросали и переезжали в лучшие условия.  Площади были на балансе Москвы, а теперь продаются на аукционе, как нежилые помещения, то есть как коммерческие, в которых постоянной  регистрации не будет, но временно зарегистрироваться можно, как  в любом отеле  России, где вы живете некоторое время, а отель передает о вас информацию в  местное МВД, где вас  временно «регистрируют».

Можно встретить предложения таких апартаментов и на первом этаже или с высоким цоколем, например  в коммерческом здании, но это уже совсем другая цена и встречаются такие предложения  реже.

Цена вопроса

 Нужно сразу оговорить то, что вы как физик покупаете метры (встречаются и от 4 м. к. до 44 и более), не у Москвы, а того кто скупил оптом и продает по частям. Если вы,  будете вторым, то вам повезет (будет дешевле), часто случаются предложения от  третьих лиц, которые купили,   поделили  помещения на мелкие, делают первичный ремонт  (реже – заходи и живи) и продают вам. Разброс цен: за один кв. метр от  280 000 р. без ремонта (голые стены + подводка воды + подводка электрики + «родная»  канализация или сололифт). В необходимый ремонт для  таких апартаментов  в 20 м. кв. с мебелью нужно вложить примерно еще min  1 млн. р. Необходимо понимать и то, что вы можете купить такую площадь без кадастрового номера, который вы будете получать самостоятельно,  и за это тоже придется прилично заплатить.  Цена за метры может быть и ниже,  но это уже далеко от центра, логистика сложнее и менее престижно. Продавец, как правило, утверждает, что услуги по ЖКХ ничем не отличаются от стандартов в городе, при этом не говорит, что ежегодный  налог на такую недвижимость ровно  в пять раз больше жилой недвижимости в Москве.

Если вам продают  такое без кадастра, то это своеобразный договор  инвестиций  в недвижимость и будут предлагать оформить  сделку нотариально, что не противоречит законам РФ, но одна неправильная формулировка в таких документах может  привести к неприятностям в дальнейшем и при этом кадастром вам придется заниматься самим, а потому лучше обязать это сделать продавца и оговорить отдельно.

Ремонт: как много в этом слове

У каждого продавца свое понимание ремонта. Как правило — их  несколько.

Первый: подводка электрокабеля только в квартиру (без разводки), подводка воды в квартиру (без разводки в кухню и с/у) + входная металлическая дверь + новое пластиковое  окно + дешевая и не всегда качественная штукатурка стен.

Второй: в «квартире» все готово для проживания, но  в помещении нет мебели, в зоне кухни простенькая мебель, в с/у душевая кабина + раковина + место для с/м,  «родная» канализация, роутер и ТВ антенна есть (фото ниже).

Такие варианты встречаются, но редко.

Но есть то, на что нужно обратить внимание обязательно. Все площади таких апартаментов распложены в подвалах, а там иногда нет  «родной» канализации и тогда продавец ставит электрическую систему «сололифт» — это насос, который откачивает жидкие отходы вашей жизнедеятельности. Стоимость их различна: от 8 т.р. (Китай),  до 50-80 т. р. (Нидерланды, Франция). Догадайтесь – какую систему выберет для продажи продавец. Апартаменты с такой системой стоят дешевле.

Дешевле стоят и те помещения, где окна расположены в так называемых «приямках». Особое внимание нужно уделить наличию вытяжной вентиляции. Ее нужно  проверить обязательно.

Третий:  вам предлагают снимать со стен все, что годами на них «вешалось» (см. фото), гипсокартон, плитка,  штукатурка, половое покрытие, старый потолок  и т.д. и т.п. и затем вы понимаете,  во что вы попали, но уже будет поздно – это теперь ваше, а потому покупать то, что скрыто за 50-летним гипсокартонном рискованно.

Четвертый: продавец  в основном делает надлежащий ремонт в коридоре (см. фото),

а все что вы сделаете со своей площадью  – ваше дело, завлекая вас высоким потолком в 4-5 метров, и предлагая вам за ваши деньги сделать по их «проекту» двухуровневую комнату, но при этом вам предлагают оплатить площадь по полу  (нижний уровень) + площадь второго уровня!!!???

При всех вариантах нужно особо обратить внимание на нахождение  по близости с вашей площадью инженерных сетей (ИС) и доступа к ним (доступ к общим ИС должен быть свободным и не проходить через вашу площадь).  Продавец, как правило, закрывает такие сети гипсокартонном не применяя звукоизоляционные и иные  материалы, что в результате не улучшит качество вашего пребывания там, а потому требуйте подробной информации обо всем с  фактическим подтверждением сказанного продавцом.

Какой  подвал  лучше: в жилом доме или в коммерческом

Как правило, вход в подвал апартаментов жилого дома  лежит через жилой  подъезд, что не всегда нравиться жителям (нагрузка на уборку помещений, неизвестные люди входят в подвал, порой  их неадекватное поведение и др….). Все это вынуждает жителей обращаться в УК или РОВД, что делает жизнь в апартаментах не всегда спокойной, а в некоторых случаях собственники жилых помещений обращаются в суд, на предмет законности нахождения в подвале таких апартаментов и граждан..…,  а потому лучший вариант – отдельный вход в подвал.

 Если  вы приобрели площадь в коммерческом здании, где только коммерческие помещения, то здесь все гораздо проще – все находятся в одинаковых условиях и проблем с «жителями» как правило,  не бывает.

Купили —  что дальше?

А дальше вам придется заключать договор с УК на услуги ЖКХ и с Мосэнерго (МЖИ, СЭС, БТИ)  Нет кадастрового номера, то им тоже нужно будет заниматься, без его получения, продать эту площадь в будущем будет очень сложно.  Если  вы приобрели площадь без подключения воды и электричества (такое тоже продают, но дешевле), то можно сказать что вы попали. Мосводоканал,  как и Мосэнерго имеют свои нормативы и стандарты подключения воды и электричества, и не спешат подключать вас индивидуально к своим системам обеспечения. Например, Мосэнерго может растянуть решение этого вопроса от нескольких месяцев до трех лет, при этом вы же еще будете платить за проект, монтажные работы и подключение. Со слов одного продавца,  стоимость  подключения новых площадей к электросетям  обходится примерно 1.3 млн. р., при этом если вы захотите подключить   только вашу  «квартиру», то Мосэнерго  с вас потребует  сумму, как за весь подвал.

В заключении.

Мы собрали лишь часть информации о механизме (качестве ремонта) покупки небольшой коммерческой недвижимости в подвалах Москвы и не претендуем  на истину в последней инстанции. Все что мы рассказали выше, мы узнали от продавцов  и покупателей,  и надеемся, что эта информация  поможет вам сделать правильный выбор, что в конечном итоге приблизит  нас к цивилизованному рынку такой специфической недвижимости.

 Александр Гусев.

 Фото автора.