Новые тренды на рынке офисной недвижимости
В стране активно развивается офисная экономика, следовательно, строительство деловых центов становится приоритетной задачей.
В советские времена большинство трудоспособного населения работали на заводах и фабриках. Их сооружение являлось основным занятием в секторе промышленного строительства. Сегодня все резко изменилось, большая часть трудового люда превратились в офисных работников. А потому строительство офисов приобретает важное значение, ведь они с каждым годом обеспечивают все большое количество рабочих мест. Причем, речь уже идет о формировании офисных пространств, которые становятся важным фактором формирования новой корпоративной культуры и даже в немалой степени нового образа жизни. Каким был 2024?
Общее количество офисных помещений классов А & В в Москве составляет 20 млн кв. м. Объем спроса 2024 года вышел на уровень 2,2 млн кв. м. во многом благодаря участию в этих сделках государственных компаний. Впервые было зафиксировано превалирование класса А в структуре спроса, соотношение классов А и B по итогам 2024 г. составило 55% и 45%, соответственно.
В 2025 г. тренд сохранится. На фоне высокой базы 2024 года и удорожания заемного финансирования идет замедление деловой активности, к заключению новых крупных сделок подходят осторожней, чем еще недавно. По итогам 2025 г. уровень спроса может составить 1,9 млн кв. м. Новое строительство останется на высоком уровне, заявлено о вводе площадей в объеме 1 млн 200 тыс кв. метров. Но становится очевидным, что такой результат достигнут не будет, скорее всего, объем ввода новых площадей окажется на уровне около 730 тыс. кв. Эти цифры не должны вызывать большого удивления, следует иметь в виду, что обычно вводится не более 40-60% от заявленных первоначальных объемов.
В заявленном к вводу в 2025 г. объеме площадей по-прежнему высокая доля реализованных объектов и опций BTS. Таким образом, общий размер офисных площадей увеличится, а количество доступных помещений не претерпит существенных изменений. На фоне вышеперечисленных факторов сохраниться низкая доля свободных площадей в 2025 году в размере 4,2%. Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В покажет рост в пределах инфляции и стабилизируется на уровне 24 000 – 24 100 руб. / кв. м / год.
Строительство сместилось
Компания Commonwealth Partnership (CMWP) и девелопер STONE провели совместное исследование «Деловые кластеры Москвы: традиционные и перспективные». Речь идет о ситуации, которая сложилась на август 2025 года. Полученные данные показывают, что развитие офисной недвижимости в Москве характеризуется смещением активной строительной фазы в перспективные кластеры, такие как «Савеловская», «Ходынка», «Силикатные — Магистральные» и «Калужская». Традиционные же деловые локации, такие как «Павелецкая», ММДЦ «Москва-Сити», «Белорусская» и «Ленинградский коридор» пребывают на стадии обновления и расширения существующей инфраструктуры.
Цикл жизни делового кластера составляет 4-5 поколений офисов, а девелоперский цикл одного объекта в идеальном сценарии оценивается в 4-4,5 года. Таким образом, становление деловой локации равно 15-20 лет с момента начала строительства первых объектов.
Индукция спроса
Традиционные кластеры Москвы формировались на основе устойчивого баланса спроса и предложения. Ключевые этапы их развития — единичный ввод, период активной застройки, последующая стабилизация и локальная экспансия.
Географическая динамика офисных зон все больше определяется индукцией спроса: новые проекты возникают рядом с уже устоявшимися кластерами. В отличие от традиционных деловых кластеров, на судьбу новых площадок влияет деятельность города, в частности, программы КРТ, развитие производственных и деловых зон. Однако ключевым фактором является перенос спроса из существующих деловых кластеров на новые территории, отмечает Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
В последние годы фиксируется усиление офисной функции в радиусе 3-5 км от ТТК. Это стало возможным благодаря созданию новой транспортной инфраструктуры в сочетании с городской программой по созданию мест приложения труда. Профессиональный офисный игрок оценивает площадки, прежде всего с точки зрения актуальности бизнес-функции в данном районе и возможности формирования качественного офисного продукта. Иными словами, приоритет отдается рыночным трендам, подчеркивает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE.
Однако в целом следует отметить, что формирование офисных кластеров в столице происходит однобоко, есть целые районы, которые не затронуты этим процессом.
Новая волна
Особое внимание в исследовании уделено внимание кластеру «Калужская», так как он представляет собой яркий пример новой волны девелопмента, получившей развитие на фундаменте существующего делового района. В отличие от других кластеров, экспансия Калужского кластера внутренняя.
Катализатором нового подъема офисного строительства стал очередной этап «браунфилд» девелопмента, начавшийся с вводом в эксплуатацию Большой кольцевой линии метро, и наложившийся на активное развитие программы по стимулированию создания новых мест приложения труда. Это привело к появлению целой серии новых знаковых объектов. Общее предложение офисных площадей в кластере «Калужская» к 2030 году увеличится на 34,3%, достигнув 440 тыс. кв. м.
В перспективе новые деловые кластеры будут формироваться на территориях бывшего ЗИЛа, в Южном Порту. Но пока тут можно говорить только о ранних стадиях создания тут подобных зон.
Если говорить о других возможных мест для развития кластеров офисной недвижимости, то это большие ЖК, так же перспективны грузовые дворы. Тут многое будет зависеть от конкретных обстоятельств; далеко не каждая территория, где существуют такие предпосылки, доходит до реализации имеющегося потенциала.
Владимир Гурвич