Офисная недвижимость ищет ответы на вызовы времени

Сегодня офисная недвижимость находится в непростом поиске своих новых форматов.

Офисы традиционно считались одним из самых консервативных видов недвижимости. На протяжении долгого времени они менялись очень незначительно. Кабинеты, длинные коридоры, комнаты для переговоров и персонала, как под копирку, воспроизводились повсеместно. И многим казалось, что так будет всегда. Но в последние десятилетия именно в этом сегменте происходят едва ли не самые серьезные изменения — офисные пространства меняют и форму, и содержание, стараясь приспособиться к новым реалиям. Особенно интенсивно процесс пошел после эпидемии ковида, которая очень ярко показала, что без новых форматов этот рынок уже не может существовать.

Площадей не хватает, аренда дорожает

Что происходит сегодня на рынке офисной недвижимости? По информации Артема Соломеннова, директора департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, в первом квартале 2024 года в столице объем предложений составил 20,3 млн кв. м, что на 1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом новое строительство класса В+ составило 45 тысяч кв. м (всего одни проект) и 370 тысяч кв. м класса А.

Доля вакантных офисных помещений в Москве к началу марта составила 7,7%, что является минимальным значением с 2008 года. И согласно прогнозу, до конца текущего года количество пустующих офисов незначительно снизится — до 7,5%.

В московских офисных центрах с начала года было реализовано 180 тысяч кв. м. Продажа офисов блоками и этажами остается главной стратегией реализации новых объектов.

В целом же темпы поглощения офисных помещений в Москве высокие. Большие офисные объекты, заявленные к вводу на 2024 год, полностью заполнены или находятся в стадии переговоров.

По словам Артема Соломеннова, значительная часть сделок с офисами приходится на компании госсектора. Именно они с недавних пор стали главными приобретателями офисных помещений. В активной стадии находится несколько крупных сделок по покупке госкомпаниями офисных зданий.

Плохая новость для арендаторов — арендные ставки растут, достигнув среднего показателя в 23 тысячи рублей в год за один квадратный метр. Рост составил 20%, и вряд ли будет снижение, так как сокращается предложение свободных площадей.

В 2024 году будет введено в общей сумме 760 тысяч кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в 2023 году. Но эти «выдающие» результаты в основном будут достигнуты за счет двух больших проектов. Если же их исключить, то объем ввода ненамного превысит предыдущий период.

Какие основные тренды господствуют на рынке? Артем Соломеннов выделяет следующие тенденции: минимальное количество офисов с качественной отделкой; высокий спрос на покупку офисных помещений; офисы для аренды почти не строятся; главным игроком стал госсектор, который приобретает большие объемы.

Отдельной строкой можно выделить постоянно увеличившийся объем предложений вне центра города. Этот тренд особенно четко просматривается с 2020 года, когда правительство Москвы стало стимулировать строительство офисных зданий на окраинах, где раньше они почти не возводились.

Что нас ждет? По мнению эксперта, в период с 2024 по 2027 годы в Москве объем ввода составит 2,7 млн кв. м. Наметился тренд по созданию офисных центров рядом с крупными жилыми массивами. Сегодня многие сотрудники таких офисов арендуют квартиры неподалеку от них.

Дума о резиденте

Долгое время на рынке господствовал классический подход к офисной недвижимости. Был он довольно прост: надо построить площади, а что дальше — никого не волнует. Все офисные территории были похожи друг на друга, и это считалось вполне нормальным делом. Никто и не предполагал, что может быть по-другому.

Но с какого-то момента на рынке началась офисная революция. Строители офисов задумались о новых форматах, точнее, это сделать их заставил изменившийся спрос со стороны покупателей и арендаторов. Те же в свою очередь реагировали на новые запросы своих сотрудников.

Все эти перемены являются составной частью мировых трендов развития офисной надвижимости. Его можно охарактеризовать словами: тем комфортнее чувствует себя сотрудник на своем рабочем месте, тем успешней он работает, тем плодотворней генерирует новые бизнес-идеи.

Эти изменения возникли не случайно, а явились результатом очень существенных трансформаций на рынке труда. Это изменения в бизнес-повестке, автоматизация процессов и развитие мобильных технологий, усложнение форм занятости, внедрение удаленных и гибридных форматов работы. Все это кардинально меняет требования к деловым центрам.

В России также продвигаются эти тренды и новые форматы. По крайней мере, некоторые девелоперы на рынке офисной недвижимости осознали, что предлагать прежний продукт не продуктивно, и активно ищут, как его можно изменить.

По словам Гасана Гусейнова, руководителя проектов workplace компании FORMA, эти изменения заставляют создателей новых офисов это делать с думой об их резидентах.

Результатом таких «дум» стала концепция офисных помещений, получивших название workplace. Как поясняет Гасан Гусейнов, речь идет о новом концептуальном пространстве для работы. Это места силы, где пересекаются передовые идеи и технологии, а работа становится органичной частью лайфстайла. В частности, создаются зоны, где люди могут встречаться, обмениваться мыслями, рождать новые идеи и проекты. Такой подход позволяет создавать уникальную атмосферу, позволяющую максимально раскрывать индивидуальность каждого работающего тут человека.

Например, одним из компонентов строящихся офисов станет создание террас на верхних этажах, с которых открываются великолепные панорамы на город.

Другой пример такого подхода заключается в том, что даже лифты из замкнутых металлических кабин превращаются в уютные комнаты.

Как уверяет Евгения Борзова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании FORMA, концепция workplace, хотя и возникла совсем недавно, уже получает позитивные отклики. Ключевые решения, которые становятся неизменными атрибутами таких офисных пространств, это обязательный паркинг; раздельный поток работающих в здании и его гостей; обязательное наличие сервисных служб и коворкинга; вариантность в зависимости от запроса покупателя или арендатора нарезки этажей; наличие террас и благоустроенных территорий, примыкающих к основному зданию.

Важно то, что это не просто очередная теория или концепция. Уже в этом году девелоперская компания FORMA планирует начать строительство двух новых деловых центров премиального формата workplace, совокупной площадью свыше 100 тысяч кв. метров.

Разумеется, было бы опрометчиво утверждать, что вся вновь создаваемая офисная недвижимость несет в себе зародыши новых форм и нового содержания. Далеко не все покупатели и арендаторы осознали, что старые форматы доживают последние годы, но практически не вызывает сомнений то обстоятельство, что все больше строителей и операторов офисов станут активно искать того, как им ответить на вызов времени. И тот, кто это сделает быстрее и эффективнее, получит неоспоримые преимущества.

Марк Горский

Фото: интернет