Себестоимость строительства жилья: что нам ждать от 2025 года?
Снижение себестоимости строительства – ключевой фактор выхода отрасли из кризисной ситуации. И хотя есть позитивные тенденции, говорить о том, что удается переломить тенденцию преждевременно.
В 2025 году отмечается замедление роста затрат на строительство: стройматериалы дорожают в 3–5 раз медленнее, чем год назад, а в большинстве федеральных округов зарплаты строительных рабочих пошли вниз. Какие последствия могут иметь эти тренды? Означает ли это разворот в сторону снижения себестоимости и как такая динамика повлияет на объемы возведения нового жилья? Эти темы обсуждались во время очередной дискуссии, организованной порталом Единого ресурса застройщиков.
Цены останавливаться не собираются
«Инжиниринг» Strategy Partners представил исследование: «Эволюция цен на строительно-монтажные работы в жилищном строительстве. Исследование динамики цен». По словам, руководителя центра компетенций практики компании Ирина Долгих, задача работы — заглянуть в конец 2025 года на основании статистических данных за 2024 и части 2025 годов. Вопреки ожиданиям, общая инфляция в строительстве в 2024 г. составила 5,1% и оказалась ниже прогнозных 7,4%. При этом для жилищного строительства инфляция за 2024 г. оказалась почти вдвое выше, чем в целом по отрасли. В 2025 году эта тенденция сохраняется. Характерно значительное влияние удорожания в сегменте строительства жилых и нежилых зданий на общеотраслевой показатель, другие виды строительства в течение 2024 г. дорожали меньшими темпами, а в I квартале 2025 г. показали ощутимое снижение стоимости, которое ростом за II квартал не полностью компенсировалось. Эта разница практически в два раза. И скорее всего, эта тенденция сохранится в обозримом периоде.
Рост стоимости строительства жилых и нежилых зданий в 2024 году обусловлен увеличением накладных расходов и прочих расходов. Из прямых затрат в большей степени повлиял рост заработной платы рабочих.
Основными факторами, ограничивающими производственную деятельность строительных организаций в РФ, остаются высокая стоимость материалов, высокий уровень налогов и недостаток квалифицированного персонала. Расходы на эти цели превышали увеличение затрат на другие компоненты строительных работ. Индексы Минстроя РФ к заработной плате показывают рост данной статьи затрат на 10–23% по сравнению с уровнем конца 2023 года. С 2019 г. значение фактора дефицита квалифицированного персонала возросло более чем в 2,5 раза, достигнув пика в III квартале 2024 года. Это ведет к тому, что рост заработной платы почти в два раза превышает официальный уровень инфляции.
После пика во II квартале 2022 года влияние фактора стоимости материалов стабильно снижается. Это свидетельствует об освоении альтернативных поставщиков, выстраивании новых цепочек поставок. В разрезе федеральных округов увеличение затрат на материалы составило 4,3–9,3%, и только в Сибирском федеральном округе оно приблизилось к общему показателю инфляции в 9,4%. И хотя строительные материалы сохраняют свой важный статус в повышении стоимости СМР, однако он перестает быть лидером этого процесса.
Следует отметить, что Росстат ежеквартально проводит опрос игроков строительного рынка на предмет того, что, по их мнению, сдерживает активность компаний. Чаще всего ссылаются на высокую стоимость стройматериалов, конструкций и изделий. Но в первой половине 2025 года некоторые факторы увеличили свой вес. Большее значение приобрели такие компоненты, как высокий процент за кредиты и нехватка финансирования для проектов.
В целом рост себестоимости строительства за весь 2025 год может превысить 6%, уже на данный момент накопленное увеличение этого показателя превышает 4%, завершает свой рассказ об исследовании Ирина Долгих.
Пики роста прошли
По сравнению с концом 2022 год рост стоимости стройматериалов и строительных работ составили 22%, отмечает Сергей Пятков, директор «Голос. Строительство», Группа Голос, г. Челябинск. При этом следует отметить, что пики роста прошли, особенно это относится к строительным материалам. Что касается зарплаты, то тут пока большая волатильность. При этом по некоторым видам работ отмечается даже снижение их стоимости. К сожалению, это не относится к основным видам деятельности. В целом же, согласно прогнозу Сергея Пяткова, общий рост себестоимости строительства будет примерно 8%, то есть, близкой к прогнозируемой общей инфляции.
Что может повлиять на рост цен в строительстве? По мнению Сергея Пяткова, не вывод новых проектов. Это приведет к снижению спроса на строительные материалы и трудовые ресурсы, а значит, и замедление роста цен на стройматериалы и строительных рабочих.
Владимир Святый, вице-президент по контролю, аналитике и финансам ДК Прогресс, г. Астрахань отмечает, что сегодня банки активно финансируют стройку. И зачастую в процессе строительства у компаний возникает необходимость в дофинансировании. Это процедура может быть долгой, что приводит к тому, что у застройщика появляется кассовый разрыв. А это может приводить к временной невыплате зарплат.
В целом же следует отметить снижение роста себестоимости в строительстве, говорит Владимир Святый. Это вызвано тем, что рынок отчасти адаптировался к тем событиям, которые начались в 2022 году. Хотя зарплаты росли темпами, опережающие общую инфляцию, но постепенно и тут началась определенная стабилизация. Произошла рационализация в составе и численности подрядных организаций, выросла автоматизация строительных работ. Кроме того, в связи с сокращением объемов СМР и увеличением сроков возведения объектов, снизился спрос на рабочих.
Где-то с середины 2024 года скачкообразные тенденции стали затухать. Стали падать продажи недвижимости, но на себестоимость это прямым образом не сказывается. Это не означает, что ее рост остановился, но ее темпы падают. Рынок охладел, что ведет его к определенной стабилизации. Снизился спрос на подрядчиков, как следствие ослабла гонка зарплат. У девелоперов появилась уверенность, что всегда можно найти подрядную организацию. Это другая ситуация от той, что была еще недавно, когда подрядчика заманить на свою стройку можно было только высокой ценой.
Однако, считает эксперт, говорить в целом о снижении себестоимости вряд ли целесообразно, так как есть факторы, которые толкают ее вверх. Это увеличение затрат на социальную инфраструктуру, рост ставок по кредитам. Этот фактор сегодня превышает значение финансовых отношений с подрядчиками – средний процент кредита по новым проектам составляет 15-17% годовых. Если, к примеру, сметная стоимость строительства 4 млрд рублей, то только банкам приходится отдавать 600-700 млн рублей процентных платежей. Эти суммы входят в общую себестоимость объекта.
В итоге снижение стоимости СМР нивелируется ростом стоимости проектного финансирования. Чем сильней падают объемы продаж, тем больше затраты на обслуживание заемных средств. В итоге идет снижение доходности вложений инвесторов и сокращение доходности у девелоперов. Даже у лучших из них в основном столичных компаний она не превышает 7-10%, можно представить, каков этот показатель у региональных игроков, заключает Владимир Святый.
Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS Development из Ульяновска считает, что говорить о резком снижение роста цен на стройматериалы, не верно, они продолжают по большинству позиций расти. И вряд ли этот рост в ближайшее время остановится, хотя бы по причине логистики. Продолжает расти и заработная плата. И по этой статье расходов вряд ли стоит ожидать серьезного снижения.
Стоимость продаваемых квадратных метров тоже замедляется, но прямой корреляцией с себестоимостью не наблюдается. Быстрее всего цены на недвижимость росли в 2022-2023 годах, когда себестоимость не увеличилась так быстро.
В целом же рост себестоимости все последние годы не лучшим образом отражался на рынке. По словам Кирилла Холопика, руководителя ЕРЗ.РФ, практически нет ни одного застройщика, который, начиная свой проект в 2022 году, смог уложиться в первоначальную смету, всем потребовалось дофинансирование.
Вопросы без ответов
Ситуация с себестоимостью строительства сохраняет неопределенность. Есть целый ряд вопросов, на которые пока нет точных ответов. Удастся ли в 2025 году сдержать рост цен при строительстве жилых зданий до прогнозируемого общеотраслевого уровня 6,1%? Как снижение числа новых разрешений на строительство (–25% за первые 5 месяцев 2025 года) скажется на себестоимости за счет перераспределения накладных расходов? Как региональные различия в динамике цен на материалы и зарплаты будут влиять на усредненные показатели по РФ с учетом выхода застройщиков в новые регионы? В зависимости от того, какие ответы даст жизнь, будет в немалой степени зависеть развития ситуации в стройкомплексе страны.
Марк Горский