Современный офис: плюсы и минусы
Когда-то люди преимущественно работали на заводах и на полях. В современном мире главным местом для применения труда стали офисы
В современном мире огромное количество людей работают в офисах, проводя в них значительную часть своей жизни. По сути дела для многих офис является вторым домом. Еще не так давно в России, в частности в Москве и других крупных городах был существенный дефицит офисных помещений. Но за последние десятилетия возведено большое число офисных зданий. Они очень разнообразны, как по своим архитектурным обликам, так и по внутреннему устройству. Как и все в этом мире офисные площади подвержены разнообразным тенденциям, они существенно меняются в связи с изменением конъюнктуры и потребностям рынка. Но их основа – обеспечение местами для канцелярской работы сотрудников остается неизменным.
Совсем краткая история офисов
Для начала давайте кратко пройдемся по истории офиса. Само это слово происходит от латинского термина «officium», что означает выполнение какой-либо задачи. Причем, официум — это было не обязательно стационарное место, а скорее мобильное «бюро» в смысле персонала или даже абстрактного понятия официальной должности, такой как мировой судья.
Если же речь шла о помещении, то в древности офисы обычно являлись частью дворцового комплекса или большого храма. В средневековье функции офисов часто выполняли монастыри и были местами, где хранились и копировались древние рукописи, современные записи и законы.
В XIII веке в английском языке впервые появился термин «офис», обозначающее должность, предполагающую выполнение определенных профессиональных обязанностей. Считается, что Джеффри Чосер впервые использовал это слово в 1395 году для обозначения места, где заключаются сделки в своих знаменитых «Кентерберийских рассказах».
Можно говорить о том, что новый этап офисного дела возник в эпоху Возрождения. Купцы все чаще предпочитали вести свои дела в зданиях, в которых также могли размещаться люди, занимающиеся розничной торговлей, складированием товаров и канцелярской работой. В течение XV века отдельные здания стали использоваться для ведения бизнеса, началось разделение между церковными, правительственными, военными и коммерческими сооружениями.
С развитием ранних капиталистических отношений в XVIII веке были построены первые офисные помещения специального назначения. По мере развития новой экономической формации, формирование современных отраслей экономики, таких как банковское дело, железные дороги, страхование и другие резко выросла потребность в клерках. В результате стали появляться большие помещения для их работы.
Считается, что первое офисное здание в современном значение этого слово было построено в 1726 году. Это так называемое старое Адмиралтейство (здание Рипли) в Лондоне. Помимо офисов, здесь располагались зал заседаний и апартаменты для лордов Адмиралтейства. В 1770-х годах многие разбросанные по городу офисы Королевского военно-морского флота были собраны в одном месте.
Еще одни офисным центром стал Дом Ост-Индской компании (фото внизу), он был построен в 1729 году в качестве штаб-квартиры, откуда она управляла своими индийскими колониальными владениями.
Компания создала сложную бюрократическую систему, которая требовала, чтобы тысячи офисных работников ежедневно занимались оформлением необходимой документации. Компания так же потребовала, чтобы все работники ежедневно отмечались в центральном офисе о своем прибытии и убытии.
Высокая стоимость земли в центральных районах городов привела к появлению первых многоэтажных зданий, высота которых первоначально не превышала 10 этажей. Но затем применение железобетонных конструкций позволило строить более высокие сооружения. Первым специально построенным офисным зданием такого типа был Брансуик-билдинг, возведенное в Ливерпуле в 1841 году.
Изобретение безопасного лифта в 1852 году Элишей Отисом привело к стремительному росту высотных зданий. Уже к концу 19-го века в крупных офисных зданиях часто устанавливались большие стеклянные атриумы для проникновения света внутрь здания и улучшения циркуляции воздуха.
В 1902-1906 годах было построено в Нью-Йорке офисное здание «Флэтайрон-Билдинг» площадью 280 000 кв. м. В то время это было самое большое здание в мире. (см фото ниже).
Фото: «Флэтайрон-Билдинг» 1902-1906 гг.и через сто лет.
Знаменательным годом для офисов стал 1915 год. Фредерик Уинслоу Тейлор — американский инженер, изобретатель и пионер в области научного управления и организации труда разработал новый письменный стол с плоской столешницей и выдвижными ящиками внизу, предназначенного для того, чтобы менеджеры могли легко видеть работников.
В середине XX века стало очевидно, что эффективный офис требует осмотрительности в контроле, конфиденциальности, что необходимо для борьбы со скукой, связанной с низкой производительностью, и поощрения творчества. В 1964 году компания Herman Miller наняла известного промышленного дизайнера Роберта Пропса, который разработал концепцию Action Office, которая позже превратилась в систему офисной мебели.
Разумеется, на этом история офиса не завершается, но давайте перейдем к другим темам.
Спрос остается стабильным
А что происходит сегодня на рынке офисной недвижимости России, какие тенденции отмечаются? Если говорить об основных трендав, то это нарастающий дефицит качественных площадей и его влияние на растущие ставки аренды и продажи; высокий спрос на современные, технологичные пространства с развитой инфраструктурой.
В целом же, по мнению экспертов, несмотря на экономические сложности, офисный сегмент сохраняет инвестиционную привлекательность благодаря устойчивому спросу со стороны арендаторов. Покупка площадей в текущей ситуации выгодна не только получением стабильного дохода от сдачи в аренду, но и выступает инструментом сохранения капитала, защищая его от негативного инфляционного влияния.
Распространенное мнение гласит, что офисная недвижимость в ближайшие несколько лет — надежная и долгосрочная инвестиция. Благодаря конкуренции, застройщики стараются внедрять различные инновационные решения для привлечения потенциальных клиентов.
Среди особенно популярных форматов – формат бизнес-парков. Это определяется развитой инфраструктурой, благоустроенной территорией для отдыха и прогулок. Это помогает не только переключиться между задачами, но и по-новому взглянуть на привычные рабочие процессы.
Среди других трендов по созданию коммерческой недвижимости тренд на создание комфортных пространств с «домашней» атмосферой. Такие решения становятся ключевым фактором привлечения арендаторов в новые проекты. В том числе и на географическое перераспределение спроса от центра города к окраинам.
Происходит активная трансформация представлений о рабочей среде: от классических офисов к гибридным и коворкингам. Особый акцент делается на привлечение и удержания талантливых сотрудников. В новых экономических условиях качество рабочей среды, ее технологическая оснащенность и комфорт становятся критически важными преимуществами при выборе арендаторами офисных пространств.
За что любят и не любят офисы
Было проведено исследование о том, что думают пользователи об офисном и удаленном формате работы. Респондентам задачи вопрос: любят ли они офисную работу? Люблю, ответили — 71% опрашиваемых, не люблю — 29%.
За что любят офис, те, кто его любит? За наличие кухни (15%), за удобное расположение (11%), за социальную жизнь (общение с коллегами, тимбилдинги, корпоративы) (8%), за комфортный и современный ремонт (6%), за общую атмосферу офиса (4%), за доступное оборудование в офисе — наличие компьютера, принтера(3%).
А за что не любят офис, те, кто его не любит? За усталость от графика (11%), за усталость от общения с коллегами (8%), за неудобное расположение офиса (3%), за “просиживание штанов” (2%).
Сегодня офисная работа сильно изменилась, появился новый формат — удаленная работа. 82% она нравится, 18% — нет.
За что любят удаленку? За свободу в выборе графика (10%), за возможность совмещения работы с личной жизнью (4%), за уютную атмосферу дома (3%), за возможность сосредоточиться в одиночестве (3%).
За что же не любят удаленку? Вопрос оказался более сложным, большинство респондентов не конкретизировали причины, однако в 8% акцентировали внимание на сложностях с концентрацией.
Если говорить о мужчинах и женщинах, то среди мужчин офисную работу любят 66%, не любят — 34%. Выяснилось, что для клерков сильного пола, важно расположение офиса и чаще упоминается усталость от графика
Женщин благорасположенных к офисной работе оказалось 68% из опрошенных, не любят — 32%. Удаленку любят 69%, не любят — 31%. Для женщин важны расположение офиса и социальная жизнь в офисе.
Из этого исследования можно сделать некоторые выводы. Удаленная работа воспринимается позитивнее, чем в офисе. (82% положительных мнений против 71% по офису). Кухня, расположение, коллеги — главные причины любви к офису, свобода выбора графика и баланс работы и личной жизни — главные причины пристрастия к удаленке. Усталость от графика — главный минус нахождения в офисе, сложности с концентрацией — главные минусы для удаленного формата.
Новые проекты
В Москве ряд инвесторов заявляют о реализации крупных офисных проектов. Так, один из крупнейших российских девелоперов MR объявил о запуске нового направления — MR Office, которое объединяет проекты компании в сфере офисной недвижимости. Речь идет не просто об офисах, а о деловых экосистемах нового поколения», сочетающих премиальный сервис, архитектурную выразительность и устойчивый подход к развитию городской среды.
Современные города нуждаются в развитии и создании деловых хабов, которые позволяют бизнесу эффективно работать. MR Office — наш ответ на этот вызов времени. Мы не просто строим офисные проекты, а создаем точки деловой активности в разных районах столицы, сокращающие маятниковую миграцию. Каждый проект стоит на трёх китах — транспортная доступность, функциональность и интеграция в ткань города, говорит генеральный директор MR Мария Литинецкая.
В ближайшие годы на рынок будет выведено 13 объектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Учитывая объекты, находящиеся в стадии реализации, включая iCity, штаб-квартиру «Яндекса» и кластер Центрального банка РФ в квартале Slava, совокупный портфель MR в сегменте офисной недвижимости превышает 2.1 млн кв. м.
Один из таких проектов — Bell — здание высотой 220 метров у станции метро «Белорусская». Общая площадь — 85 000 кв. м. Предусмотрены двухпалубные лифты, паркинг на 239 мест и системы естественной вентиляции.
Другой проект — Jois в районе «Большого Сити» включает две башни: 43 и 14 этажей. Архитектура разработана бюро Genpro. Общая площадь — 100 000 кв. м. Комплекс оснащён двухэтажным атриумом, ритейл-зоной и паркингом на 400 мест.
Link — проект с акцентом на гибкость, транспортную доступность и современную среду. Включает фитнес-зону, коворкинг и паркинг на 363 места. Mind — камерный по масштабу объект, рассчитанный на бизнес, который делает ставку на приватность, стабильность. Расположен в пешей доступности от Петровского парка и Ленинградского проспекта.
Марк Горский
Фото: из книги «Москва-Сити». История строительства. Интервью. Документы. Факты.» и сети интернет