Строительный комплекс: менять нужно как экономическую модель, так и технологический уклад
Перемены возникают чаще всего внезапно. Но это только увеличивает значение и необходимость их предвидения
Изменившаяся макроэкономическая ситуация в стране требует новых подходов от девелоперского сообщества.Прежние методы еще работают, но уже дают меньший результат. Главное, что необходимо сейчас, – это повышать эффективность практически всех бизнес-процессов в строительной отрасли. Если стоять на месте и ничего не предпринимать, то для таких игроков ситуация может кончиться плачевно. И не случайно, что многие компании задумываются о том, по какому пути им необходимо идти, чтобы не только остаться на плаву, но и укреплять свои позиции на рынке.
Пока все хорошо, но может стать хуже
Прежде чем начать разговор о том, как меняется девелоперский бизнес, с какими вызовами он сталкивается, несколько слов о том, что происходит на рынке. С 2020 года отрасль показывает уверенный рост, за три последних года он составил в совокупности 15%. Не стал исключением и 2023 год. По данным вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, за 9 месяцев текущего года ввод жилья в стране составил 79 млн кв. м., что на 1% больше аналогичного периода 2022 года. 31 млн кв. м. – это МКД и 48 млн кв. м. – частный сектор. За это же время выдано максимальное количество ипотечных кредитов – 260 тыс. на сумму в 780 млрд рублей.
По мнению Антона Мороза, такие результаты удалось достичь за счет ряда факторов. Один из самых важных в том, что еще никогда взаимодействие девелоперского сообщества с органами власти не было столь эффективным. Сроки принятия решений со стороны госорганов существенно сократились. Так же уменьшилось количество нормативных документов, хотя здесь есть еще возможности для их сокращения.
Это не означает, что дела в строительном бизнесе идут уж очень хорошо. Есть целый ряд проблем и рисков. У нас плохо обстоя дела с кредитованием строительства в малых городах. Там работают преимущественно небольшие компании, однако им трудно получить финансирование от банков.
Центральный Банк принял решение об очередном повышении ключевой ставки до 15%. Это может привести к росту процентных ставок по кредитам для застройщиков и увеличением процента по ипотеке. Если события пойдут именно по такому сценарию, то в 2024 году не исключено сокращение ввода жилой площади и объемов продаж уже построенного жилья.
Ключевая точка конфликта
Ключевая ставка ЦБ становится тем элементом, в который может упереться все развитие стройкомплекса в ближайшее время. По мнению председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству с сфере экономики недвижимости Александра Каньшина, действия регулятора вызывают сомнения. Понятно, что таким образом Банк России хочет приостановить набирающую темп инфляцию. Вот только вопрос правильно ли выбрано лекарство от болезни?
Победить инфляцию надо не повышением ключевой ставки, а ростом экономики. Жесткая же денежно-кредитная политика никак этому не способствует. И уж тем более эта мера не окажет позитивного воздействия на рынок недвижимости, который является одним из основных драйверов всего экономического развития.
Существуют разные механизмы обуздания инфляции, мы же используем лишь один из них. У нас уже практически десятилетие не растет потребительский спрос, наоборот, есть тренд на его сокращение. В этих условиях нужно стимулировать рост экономики, а не бить по нему возрастанием процентных ставок по кредитам.
По словам Александра Каньшина, сегодня в среде девелоперов и строителей дискутируются вопросы о новых мерах поддержки отрасли. Так, некоторые эксперты предлагают вообще отменить 214-ФЗ и продавать не квартиры и дома, которые еще предстоит построить, а исключительно готовое жилье. С другой стороны реализация проектов зачастую занимает не менее 5 лет. Строителям все это время нужны деньги. Выходом из этой дилеммы может стать субсидирование ставки банковских кредитов. Правда, пока единого мнения о возможных размерах таких субсидий нет.
Ключевая ставка на сегодня есть и ключевой конфликт между девелоперами и банками, считает Юлия Сидская, директор по инвестициям компании Alias Group.
Жилье утопает в зелени
Уже никто не оспаривает тот факт, что основной тренд в жилищном строительстве направлен на комплексное развитие территорий (КРТ). Марина Синичич, директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России приводит такие данные: сегодня в эту программу включено и рассматриваются свыше тысячи территорий общей площадью 27,1 тыс гектар. На этих площадках до 2030 года планируется возвести 181 млн кв. м. разной недвижимости, в том числе 131 млн кв. м. жилья. Принято 453 решений о реализации проектов КРТ, из них 356 уже заключены договоры реализации.
Вопрос в том, как успешно будет проходить реализация таких проектов? Как говорит в связи с этим Дмитрий Володин, вице-президент группы «Эталон», прослеживается тренд на полицентрическое развитие городов. То есть, на их окраинах возникают новые центры, в которых есть все необходимое для жизни. Это в определенной степени меняет девелоперский бизнес, до половины всего строительства – это объекты благоустройства, торговой, деловой, инженерной инфраструктуры.
Современные проекты жилых комплексов сильно отличаются от тех, что были совсем еще недавно. Для них характерно наличие непрерывных зеленых пространств, парков, детских городков, зон для спокойного отдыха и даже созерцания. Так же присутствуют маршруты для пеших прогулок. Большое значение уделяется вопросом безопасности в самом широком понимании этого слова.
Москва определяет все
Уже давно никто не оспаривает тот факт, что Москва – этот то место где определяются основные тренды развития стройкомплекса и рынка недвижимости. Сначала та или иная тенденция заявляет о себе в столице, затем распространяется по всей стране.
Любовь Цветкова, руководитель Ассоциации инвесторов Москвы говорит, что в столице за последние несколько лет возросла предсказуемость и маржинальность строительного бизнеса. При этом меняется сама тональность, с которой девелоперское сообщество говорит о том, что его волнует. Если три года назад главная тема была административные барьеры, то сейчас они снизились и на первый план вышли вопросы снижения издержек и поиск новых поставщиков.
В 2023 год строители вступили в ситуации предсказуемости модели инвестиционно-строительного цикла. Но есть сомнение, что положение повторится в 2024 году. Рост ключевой ставки существенно меняет экономическую среду. Вопрос же субсидирования процентов по кредитам не решен.
Сохраняет остроту вопрос технологического присоединения, она трудно дается прогнозированию. Тарифы постоянно меняются, ресурсные организации проводят волюнтаристскую политику.
Разумеется, на самом деле рисков существенно больше, но это то, что очевиднее всего способно повлиять на ситуацию на рынке.
Пора заняться обновлением
Еще один важный пункт нынешней повестки дня – поиск новых технологий. Сокращение затратов и сроков строительства становится важнейшим направлением развития стройкомплекса. И таких возможностей немало.
Сегодня работать на стройплощадке, собирая все с нуля с использованием большого количества живого труда становится анахронизмом, отмечает Михаил Столяров, руководитель направления развития стального строительства Северстали. Использование стального каркаса позволяет ускорять ход возведения здания за счет монтажа готовых конструкций до 30% и сократить трудозатраты до 20%.
В мире это направление развивается уже длительный период. В США на стальном каркасе строится 12% зданий, в Китае – 15%, в Японии 17%, в Великобритании – 15%. В России доля таких технологий меньше 1%. Но при этом есть удачные примеры подобного строительства. Причем, многим немало лет. Например, сталинские высоткисооружались, в том числе с частичным использованием стальных конструкций.
Почему в России так мало строится таких сооружений? По словам Михаила Соколова, у нас плохо знают, как это делать. Это относится как к проектировщикам, так и к строителям. Стоит задача по созданию среды, имеющей такую компетенцию. В частности, — создать сесть проектных организаций для такого строительства.
Между тем стальной каркас обладает целым рядом существенных преимуществ по сравнению с монолитным строительством. Строительный цикл сокращается на треть, появляется дополнительная гибкость планировочных решений, снижаются выбросы углекислого газа, за счет снижение веса конструкций размер фундамента можно уменьшать до 20%.
Еще одна продвинутая технология — ограждающие конструкции компании «КНАУФ ГИПС». Речь идет окаркасно-обшивных межкомнатных перегородок с различными комбинациями листовых материалов обшивки на металлическом каркасе в квартирах в МКД.
Руководитель отдела продукт-менеджмента КНАУФ Дмитрий Цюрупа рассказывает, в чем преимущество этих инновационных изделий. Во-первых, они быстровозводимые, позволяют сокращать сроки строительства. Во-вторых, сами конструкции легкие, что снижает нагрузку на фундамент и перекрытия, что в свою очередь позволяет сокращать вложения в фундаментные работы, а так же, не увеличивая общие затраты, можно увеличить этажность здания.
В-третьих, при сопоставимых с альтернативными решениями перегородок и лучших эксплуатационных характеристиках перегородки КНАУФ тоньше, что позволяют увеличить площадь квартиры
В-четвертых, благодаря высоким потребительским качествам, таким как хорошая звукоизоляция, эффективное теплосбережение, ровные плоскости и другие достоинства повышается удовлетворенность покупателей квартир их приобретением, а так же снижается риск недовольства и предъявления претензий к застройщику.
В-шестых, большое разнообразие вариантов перегородок позволяет подобрать оптимальный вариант на основании соотношений цена и качества.
Применение каркасных перегородок повышает скорость отделки на 20% и дает выигрыш в полезной площади стандартной трехкомнатной квартиры до 2 квадратных метров. Выгоду использования технологии отмечают многие застройщики; как следствие – объем использования каркасных перегородок в строительстве растет с каждым годом. «В последнее время КНАУФ в своем предложении для рынка делает акцент на использовании каркасных перегородок. И заказчики уже понимают преимущества технологии: так, за 2022 год у нас увеличилось и количество объектов, и количество применяемых конструкций в жилищно-высотном строительстве. К тому же, мы подстраиваемся под запросы наших заказчиков. Например, для нас высота листа в 270 см нестандартная, мы обычно производим гипсокартонные листы в 250 см. Но под конкретные объекты мы готовы производить отдельные решения, чтобы у застройщиков было меньше отходов, больше возможностей экономить на логистике, складировании продукта, а также проще и качественнее производить монтаж»,рассказал в рамках сессии руководитель продукт-менеджмента ООО «КНАУФ ГИПС» Дмитрий Цюрупа.
Это всего лишь два примера технологических новшеств, способных существенно изменить к лучшему процесс строительства. На самом деле, их намного больше. И сегодня пришло время активно внедрять подобные инновации. Если еще недавно можно было более менееуспешно работать на старой технологической базе, то сейчас сама жизнь оставляет все меньше таких возможностей.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство