Строительство жилья: успехи и проблемы

Когда, как в несложные времена, проверять прочность той или иной системы?

В России прошла строительная неделя. В рамках деловой программы состоялось пленарное заседание, на котором его участники попытались подвести итоги развития стройкомплекса за последний период и наметить контуры будущего его развития. А также сверить, насколько власть и бизнес одинаково смотрят на складывающуюся ситуацию.

Переход на проектное финансирование состоялся

Перед началом пленарного заседания был проведен опрос среди застройщиков. Вопрос звучал так: какие самые важные события в строительной отрасли произошли за последнее время? На первое место вышло субсидирование ипотеки, вторую позицию занял переход на проектное финансирование и замкнуло тройку призеров снижение административных барьеров.

Это мнение бизнеса, а вот у заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина немного другие приоритеты. На первое место он поставил внедрение проектного финансирования, на второе – льготную ипотеку и на третье – создание единой информационной системы жилищного строительства.

Почему чиновник выделил именно информационную систему? Никита Стасишин объясняет: ее появление очень важно для управления отраслью, так как позволяет видеть в режиме on-line основные параметры стройки: сколько квадратных метров введено, количество проданных квартир и домов, объемы просрочки по вводу и другие важные характеристики текущей ситуации. Наличие таких сведений позволяет оперативно принимать решения, формировать адекватные предложения по изменению ситуации. Не будь такой ИС, управлять строительным процессом было бы сложнее.

По мнению Никиты Стасишина, сейчас такой момент, когда есть смысл подводить итоги не за один прошедший год, а как минимум за три года. Это был непростой период: он совпал с ковид-19, санкциями, импортозамещением. В итоге же был получен рекордный объем ввода жилья – 102,7 млн кв. м. Причем, этот показатель сложился не только за счет невиданного прироста строительства ИЖС, но и за счет увеличения сдачи МКД. По данным аналитической службы «ДОМ РФ», прирост получен не только в главных центрах строительства, но и за счет средних городов и тех мест, где ранее почти ничего не строилось.

Каким образом удалось достичь такие результаты? Во многом благодаря предпринятым правительством антикризисным мерам. Основной их пакет завершает свое действие с 1 июля текущего года. Стоит задача в новых условиях не снижать темпов работы отрасли. Нужно не допустить переноса сдачи объектов, все, что запланировано в проектных декларациях, должно быть введено в указанные сроки, указывает Никита Стасишин.

Между тем, отмечает замминистра, положение осложняется. Если взять ипотеку, то за два месяца 2023 года снизилось количество выданных кредитов. Да, их общая сумма возросла, но за счет увеличения суммы первого взноса.

Если проанализировать градостроительный потенциал страны, то на сегодня он оценивается в 400 млн кв. м. Но чтобы его реализовать, нужно увеличивать объемы продаваемого жилья. Тогда эти потенциальные возможности станут скорее превращаться в реальные проектные декларации и стройки. Между тем не все так просто. Например, еще недавно многие застройщики предлагали скидки, доходящие подчас до 30%. Вопреки ожиданиям это тормозило продажи, так как покупатели занимали выжидательную позицию в надежде на то, что реальные цены упадут еще сильнее. Это в свою очередь наносило ущерб строительным компаниям. Ипотечные субсидии и дисконты должны быть разумными, иначе есть опасность, что в ситуацию вмешается ЦБ и запретит подобный демпинг.

Согласно информации руководителя аналитического центра «ДОМ РФ» Михаила Гольдберга, на данный момент в строительстве находится 100 млн кв. м. жилой площади. 90% из этой величины сооружается за счет проектного финансирования. Его потенциальный объем превышает 12 трлн рублей, а кредитные линии открыты на сумму в 4,4–4,6 трлн рублей. Это свидетельствует о том, что переход на проектное финансирование окончательно состоялся.

В целом же, несмотря на определенные трудности, можно утверждать, что стройкомплекс твердо стоит на ногах, констатирует аналитик.

Законов становится все больше

Без законодательной поддержки стабильное и успешное развитие отрасли невозможно. По словам Сергея Пахомова, председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ, за последнее полтора года было внесено множество изменений в градостроительное законодательство. Взят курс на дебюрократизацию отрасли, снижение количества согласительных процедур.

Другое направление – стандартизация жилья, внедрение единых стандартов, связанных с его строительством и отделкой. Идет работа по развитию сектора ИЖС. Пока, как признается депутат, он развит недостаточно.

Еще одна тема – некоммерческий найм с возможностью последующего приобретения в собственность такого жилья. Надо устанавливать правила работы в этом сегменте, наводить порядок на рынке риэлторских услуг. В целом модель понятна, но нужно прописать законодательство для этого сектора.

Цифровизация – цель законодательных инициатив наладить взаимодействие всех участников процесса в единую цифровую среду.

Как признается Сергей Пахомов, пока не найдены решения в секторе строительства апартаментов. Но это не означает, что их не следует возводить; если на рынке есть спрос на них, то и надо и можно строить.

Сегодня ясно, что будущее за комплексным развитием территории (КРТ). Проблема в том, что на отдаленном расстоянии от центра Москвы, от крупных городов, КРТ становится экономически обременительным. Такие проекты нуждаются в поддержке государства.

По мнению депутата, строительному сообществу следует активнее генерировать идеи для своего развития, иначе это будут делать другие, а строители будут получать их уже в готовом виде. Такая модель вряд ли может быть плодотворной.

Такого никогда не было

Важная часть строительного процесса – регистрация прав собственности. По словам заместителя руководителя Росреестра Елены Мартыновой, организация тесным образом сотрудничает со строительной отраслью. В последнее время такое взаимодействие активно переводится в цифровой формат.

Цифровизация не панацея, а инструмент, которым невозможно пользоваться без законодательных изменений. Без них цифровая трансформация не случится. То, что она происходит, это заслуга всех. Ее результаты налицо и подтверждаются реальными фактами. Если еще не так давно регистрация прав собственности на недвижимость занимала от одного до трех месяцев, то сейчас от одного до трех дней.

Цифровизация ипотеки за 24 часа. Никто не верил в такую перспективу, сегодня к такой услуге подключены все регионы и все банки. 90,5% ипотечных кредитов выдаются с помощью этой модели. На это уходит от 16 до 24 часов.

Идет реализация большого проекта – внедрение сервиса «Мое жилье». В него интегрированы застройщики, банки, получатели кредитов. Ни в одной отрасли пока нет такой глобальной информационной системы. В 1922 году внедрено в пилотную эксплуатацию 11 сервисов, из них 4 непосредственно связано со строительством.

Сдерживающие факторы

Подвел итоги дискуссии президент НОСТРОЙ Антон Глушков. По его словам, значение строительной отрасли в экономике России неуклонно растет, в 2022 году ее вклад в ВПП превысил 6,5%. Но он может возрастать и в дальнейшем, если удастся решить ряд проблем.

Сектор ИЖС постоянно растет, но на сегодня нет консолидированных мер его поддержки. Нужна база данных земельных участков, это облегчит их предоставление банкам в качестве предметов залогов.

Развитие сектора МКД сдерживает большие ипотечные платежи, для многих они главный индикатор того, стоит ли ввязываться в эту историю. А между тем, на первичном рынке до 90% следок происходит с участием ипотечных инструментов.

Повысить привлекательность и доступность ипотеки можно с помощью ряда мер. Увеличить срок предоставления кредита. Правда, в настоящий момент такая возможность ограничена, уже и так многие займы предоставляются на 20 лет.

Снижение процентных ставок путем расширения списка категорий для льготного кредитования. Снижение себестоимости строительства, в том числе путем развития индустриального домостроения. Цифровизация строительного процесса; 34% проектных организаций при проектировании не используют ТИМ.

Марк Горский