В России назревает градостроительный переворот?

Мы научились неплохо возводить многоэтажные дома. Теперь пора овладеть искусство строить малоэтажное и индивидуальное жилье.

В России назревает революция в сфере градостроительства. Происходит кардинальный сдвиг от возведения многоэтажных исполинов в сторону малоэтажных домов. Это свидетельствует о том, что в стране меняется сами подходы к проведению жилищной политики. Пока мы находимся только на стадии формирования ее основ, но происходящее уже говорит о том, что мы стоим на пороге очень важных перемен. Сделаем ли мы следующий шаг за этот порог — вопрос не праздный.

Еще недавно об этом нельзя было и мечтать

Статистика подтверждает вывод о том, что происходит быстрый рост частного домостроения. В 2021 году общий объем построенного жилья составил 92,6 млн кв. м., доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) тогда превысила 50%. В 2022 году по состоянию на 1 декабря возведено 93 млн кв. м, а доля ИЖС достигла уже 62%.

Доля ИЖС более 60% – это важное достижение, еще несколько лет назад о таких показателях даже мечтать не приходилось, отмечает Президент ТПП РФ Сергей Катырин. Реализация целого ряда государственных мер и программ поддержки в совокупности дала серьезный эффект, которым мы сейчас видим. В то же время впереди много работы, в стране еще значительная часть населения проживает в сложных условиях.

Однако пока это только позитивные сдвиги, а не устойчивая тенденция. Жилищное строительство происходит в основном по не самой лучшей траектории сильнейшей инерции. Средняя этажность домов в настоящий момент составляет 18 этажей, а площадь квартир, подобно шагреневой коже, постоянно сжимается, уже до 45 кв. м. И это при том, что согласно опросам, до 70% жителей России хотели бы провести свой век в своих домах, а не малогабаритных жилищах. А по оценкам экспертов, доля ИЖС в России в общем объеме жилья составляет около 30%. В США этот показатель достигает 80%, в Финляндии – 70%. По сути дела, от этих стран мы отстаем на полвека.

Но в России есть возможность приблизиться к этим показателям. Заместитель председателя Общественного совета Минстроя РФ Олег Бетин указывает на то, что в 2021 году впервые объемы строительства ИЖС превзошли объемы возведения МКД на 12%, в 2022 году – уже в полтора раза.

Крупные застройщики в ИЖС не идут

Все это так, вот только пока строители в массе своей не спешат работать на рынке ИЖС. Заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко отмечает, что этот сегмент пока еще не очень популярен у крупных застройщиков, в основном это удел небольших компаний. При этом перспективное направление – это индустриализация малоэтажного строительства. Расчеты показывают, что на 85% индивидуальные дома можно создавать на производственной площадке. Но чтобы изменить ситуацию, требуется баланс интересов между строительства, государством и гражданами.

Пока же до него далеко. В 2019 году принята стратегия пространственного развития России. И хотя ситуация, по словам депутата, быстро меняется, документ не корректируется. Между тем происходит отток населения из многих регионов, срочно нужны меры и решения для его остановки. Один из таких способов – концепция опорных пунктов, иными словами, синхронизация всех мер, способных остановить отъезд людей. Важной частью такой программы должно стать быстрое развитие ИЖС.

Требуются равные условия

Почему тормозится развитие ИЖС? Одна из основных причин, по мнению председателя Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы Елены Николаевой, отсутствие равных условий для строительства между секторами индивидуального жилья и многоэтажного. В секторе ИЖС почти не работает такой важный финансовый инструмент, как проектное финансирование, на эти цели идет лишь 1% от его общего объема. За последнее 17 лет с ипотекой на этот рынок вышел только Сбербанк. Сегодня лишь 3% от общей суммы выданных ипотечных кредитов приходится на ИЖС, при этом ставки по таким займам выше, чем для МКД. Правда, в последнее время тут наметился небольшой позитивный сдвиг, за 11 месяцев было выдано 27 тысяч кредитов.

Другой важный вопрос – себестоимость инфраструктурной подготовки территорий. Пока затраты на эти цели для малоэтажного строительства в среднем выше в 2,5 раза по сравнению с многоквартирными домами. Причем речь идет не только об инженерной инфраструктуре, но и о транспортной и социальной. Например, серьезные проблемы возникают с энергокомпаниями, нужно подключать коттеджные поселки опережающими темпами. Но пока это не получается. Да и само подключение обходится дорого, есть регионы, где стоимость за эту услугу в 10–15 раз выше, чем для МКД. Если ситуацию не изменить, то это может остановить строительство малоэтажных домов. В итоге многие подобные проекты нерентабельны.

Нет особого смысла в чистом поле строить коттеджный поселок, если новые жильцы не будут обеспечены всем необходимым и будут вынуждены ездить на работу на большие расстояния от своих домов. Многие проблемы мог бы устранить многострадальный законопроект об управлении коттеджными поселками, который пока никак не может пройти в Госдуме, говорит Елена Николаева.

При таких реалиях не может быстро развиваться и такое перспективное направление, как модульное строительство. Если подключение электричества к собранному дому будет обходиться так дорого, то весь эффект от индустриальной сборки домов пропадет.

Между тем, по словам Натальи Попковой, заместителя директора Департамента металлургии и материалов Минпромторга России, индустриальное малоэтажное домостроение набирает темп, есть потенциальные инвесторы готовые строить заводы по сборке домов. Но все это может не воплотиться в жизнь, если быстро не решить ряд вопросов.

Не решен до конца законодательно вопрос о статусе земельных участков под ИЖС. Он остается неопределенным, что сильно беспокоит банки, мешает кредитованию.

Стране требуется полноценная законодательная база для малоэтажного и индивидуального строительства, считает Олег Бетин. Без нее его рост долго не продержится, рано или поздно начнется спад.

Сам себе архитектор

Вообще на этом рынке следует наводить порядок во всех его сегментах. По словам президента Союза проектировщиков России Виктора Кудрявцева, нужно повышать квалификацию всех участников процесса. Например, неграмотность заказчиков просто зашкаливает. Падает уровень и ГИПов, его так же надо срочно повышать.

Задача непростая, формально оценивать ГИПов на основе профессиональных стандартов не очень продуктивно, более эффективно это делать на основе портфолио.

Сегодня нет рынка проектов типового малоэтажного и индивидуального жилья, поэтому многие строят сами. В итоге дома получаются архитектурно не привлекательными, не эффективными с точки зрения технологий и затрат на коммунальные услуги.

Положение следует кардинально менять, для этого требуется создание реестра типовых проектов и формирование рынка домокомплектов. Без этих мер двигаться вперед будет трудно.

Нужен системный рынок

Без системного подхода вопрос развития малоэтажного индивидуального строительства будет решаться долго и вряд ли успешно. О том, что происходит, когда дело бросают на самотек, рассказывает архитектор Александр Кривов. Еще в 1988 году в СССР решили развивать частное домостроение, вышло специальное постановление правительства на сей счет. Но каких-то реальных мер тогда принято не было, в результате рынок сделал так, что доминирующим стало возведение многоэтажек.

Чтобы запустить цивилизованный рынок малоэтажного, индивидуального строительства нужна серия мер со стороны государства. А начинать целесообразно с создания специальных структур в регионах, которые бы занимались этим делом. Можно не сомневаться, что работы у них будет достаточно. Так, в генпланах городов под ИЖС и малоэтажку отводится в среднем 20% земель под застройку, остальное отдается МКД.

Нужен банк земельных участков под такое строительство. Сегодня практически нет специализированных проектных организаций. Да они и вряд ли появятся, ведь для полноценной работы они нуждаются в соответствующих отвечающих современным реалиям ГОСТах, СПИПах, а их нет.

По мнению Александра Кривова, требуется перестройка всего административного механизма, связанного с жилищным строительством. Сегодня он почти целиком замкнут на возведение МКД. На это работают органы власти, проектные институты, госстройэкспертиза. Причем, положение не меняется от того, что малоэтажная застройка превратилась в модную тему. Говоря словами восточной пословицы: собака лает, а караван (из многоэтажек) идет.

Свой дом – это здорово

Согласно имеющимся подсчетам, потенциальный объем рынка малоэтажного, индивидуального строительства равен 4,5 трлн рублей. Но пока до этих величин далеко, зато, по словам Константина Пороцкого, председателя комитета РСС по малоэтажному строительству, по всей стране разбросано множество недостроенных частных домов. Много людей, которых либо обманули какие-то сомнительные бригады строителей, либо они не рассчитали свои финансовые возможности. Большинство из тех, кто желают построить свой дом, даже не слышали о 214-ФЗ, по которому можно получать проектное финансирование.

Но и те, кто слышали, вряд ли получат заемные средства. Отсутствуют стандарты оценки затрат на строительство малоэтажных ЖК, которые сильно отличаются от МКД в пересчете на 1 кв. м, нет стандартов формирования бюджета проекта. Это серьезно осложняет для кредитных организаций правильность оценки затрат на строительно-монтажные работы.

Сегодня власть рапортует о рекордных введенных квадратных метрах МКД. Между тем, на этом рынке назревают серьезные проблемы. Да, сдается как никогда много площадей, при этом 40 млн кв. м. не распродано. Анализ показывает, что в 2022 году 12% покупателей отложили заключение сделок по покупке недвижимости, доля желающих ее приобрести по цене до 5 млн рублей возросла с 56 до 65%, а доля желающих купить жилье от 10 млн рублей упала с 32 до 17%.

В многоэтажных домах быстро ухудшается качество квартирографии, резко возрастает доля студий и однокомнатных малогабаритных квартир. На Дальнем Востоке уже 70% вводимого жилья – это студии в среднем размером в 15 кв. м, а однокомнатные квартиры – 26 кв.м. В целом же доля трехкомнатных квартир во вводимом жилье всего 14%, а доля квартир с площадью свыше 85 кв. м. – 6%. Средняя же площадь частного дома 121 кв. м.

Мы строим жилье не для рождения детей. При этом установлено, что в малоэтажных поселках и ИЖС рождаемость на 30–40% выше, чем в жилищных многоэтажных комплексах.

Следует признать объективную истину, что ни девелоперы вкупе с застройщиками, ни банки о демографии не думают, у них цель одна – построить и продать. А так как затратная часть на один квадратный метр у ИЖС больше, чем у МКД, они и продолжат их возводить.

Был проведен опрос, который дал просто страшные результаты – по-другому не скажешь: 70% пар, живущих в однокомнатных квартирах, отказываются рожать даже первого ребенка. Еще одна любопытная тенденция; те, кто проживают в ИЖС, гораздо реже уезжают из страны на ПМЖ в другие государства.

Если мы хотим сохранить себя в качестве отдельной независимой страны и нации, нам нужна революция в градостроении. Без этого нас ждут плохие времена.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство