Жилье и коммерческая недвижимость – братья навек

Еще не так давно девелоперы всячески отнекивались от строительства в ЖК объектов коммерческой недвижимости. Сегодня же это неотъемлемый элемент любого проекта.

Сегодня строить жилье – это не просто строить жилье, а создавать полноценную среду обитания. Сделать это без коммерческой недвижимости невозможно.  Но возникает вопрос: сколько и какой она должна быть, и как сделать так, чтобы она приносила девелоперам дополнительную пользу, а не становилась бременем. На эту тему рассуждали участники онлайн-дискуссии: «Растущая доля коммерции в ЖК: как превратить тренд в конкурентное преимущество», организованной порталом «Единый ресурс застройщиков».

О пользе коммерческой недвижимости

Коммерческая инфраструктура  любого жилищного комплекса – важная составная его часть, без которого он не может существовать. Так было всегда, однако сегодня обозначился новый тренд на существенное увеличение этого фактора.

По мнению Дениса Колокольникова, основателя, управляющего  партнера RRG, вклад коммерции в жилищное строительство всегда был серьезным. Согласно имеющимся оценкам, доля коммерческих помещений на первых этажах жилой недвижимости в Москве составляет 7,2%. В 2023-24 году объемы их продаж сохраняли стабильный характер и составили 461 тыс кв. м. и 444 тыс кв. м. соответственно. При этом количество продаваемых помещений растет, а их площадь снижается.  На сегодня средний раз продаваемых площадей составляет 100 кв. м.

В чем причины роста коммерческой доли в ЖК?    Чтобы лучше разобраться в вопросе, нужно посмотреть на передовые в этом отношении страны, считает  Денис Колокольников. Одна из них Сингапур. Здесь активно развивается концепция пешеходных городов, когда коммерческая недвижимость интегрирована в жилую. Причем, речь идет не только о магазинах и кафе, но и медицинских центрах, фитнес-клубах, зонах отдыха и развлечений. При этом коммерческие площади в новых районах могут достигать 20-30% от общей их площади.

В Китае активно строят умные города, в которых  коммерческая недвижимость является частью  общего планирования.   Она включает не только традиционные объекты, но и высокотехнологические сервисы – центры робототехники, инновационные кластеры и зоны для стартапов. В зависимости от специфики района объем  коммерческой недвижимости варьируется от 15 до 40%.

Эти тренды отвечает общему направлению развития городов в мире. Рост городского населения требует создания не только жилой, но и все большего объема коммерческой недвижимости, а так же минимизации перемещения людей и снижения нагрузки на транспорт. 

Эти тенденции присуще и России, более того, они поощряются властью в первую очередь через программы развития и поддержки малого бизнеса.

Этому тренду отвечают интересы и девелоперов, которые ищут возможности разнообразить способы  получения доходов. К тому же такие ЖК пользуются большим спросом у покупателей. Создание подобных зон считается инвестициями в комфорт, что увеличивает престижность застройщиков и их проектов.

По мнению Дениса Колокольцева,  есть пять бенефициаров от развития   коммерческой недвижимости, Это жильцы, получающие дополнительные удобства и комфорт в шаговой доступности. Арендаторы, которые обретают  дополнительных клиентов.  Инвесторы, для них это возможность снижения рисков, дополнительная доходность от вложений, диверсификая портфелей.  Для застройщиков – это в первую очередь повышение объемов продаж. Для города – создание новых рабочих мест и повышения качества городской среды. А все в целом такой подход  создает условия для устойчивого развития.

Однако сегодня существуют законодательные ограничения для размещения коммерческой недвижимости. Например, в Москве в первых этажах  МКД рекомендуется размещать коммерческие предприятия, в тоже время здесь нет ограничений на жилые помещения, как нет и требований о доли коммерции. Есть и другие запреты, причем, их много. Так, с 2021 года не позволяются в жилых домах размещать бассейны, только в строенных строениях.      

Какой можно сделать вывод? С одной стороны растет доля  коммерческой недвижимости; эту тенденцию, в том числе стимулирует город, с другой стороны, наличие разного рода ограничений в определенной степени сдерживает этот процесс.       

Город, в котором хочется жить

В этой связи будет любопытно узнать, что называется, из первых рук, как сами девелоперы рассматривают этот вопрос. Доля коммерческой недвижимости в проектах компании ГК «А101» составляет в среднем 10%, говорит Оксана Моисеева, заместитель коммерческого директора ГК «А101». Эти показатели напрямую отражаются в рейтингах застройщика. Более того, такой подход определен в миссии компании: «Город, в котором хочется жить». Причем, речь идет не просто о ЖК, а именно о городе, так как это место, где можно найти все, что необходимо для комфортного проживания.

Компания развивает популярную ныне концепцию 15 минутного города. Девелопер продает не просто квадратные метры, а комфортную городскую среду. При этом уже появляются объекты не только уличной торговли, но и городского уровня, — например, дома культуры, а так же транспортная инфраструктура.  

Как формируется  структура коммерческой недвижимости? Это рациональное зонирование пространства, прокладка удобных маршрутов, адаптивные решения для отдыха и социального взаимодействия жителей района, превращение окружающей среды в более привлекательную   для жизни. Это имеет обратный эффект в виде повышения доверия и репутации у жителей к строительной компании, И в конечном итоге  – рост продаж.

Это распространенная практика продвинутых девелоперов.  Чтобы доверие к ним росло, очень важно, чтобы у них уже были реализованы подобные проекты, которые являются их рекламными витринами. Одновременно это и вложения в будущее, которые дают гарантии стабильности бизнеса.

Чтобы реализовать такой проект, проводится исследования территории, говорит Оксана Моисеева. На их основе формируется макроформат будущего ЖК, когда определяются его основные приоритеты, ключевые концепции. А дальше уже определяется более конкретный продукт. Затем эта информация передается проектантам.

Если говорить о структуре бизнеса внутри ЖК, то это более 80 различных сегментов. Доля общепита 14%, 18% —  продукты, 10% — продажа непродовольственных товаров, 9% приходится на медицину. Размер  вакантных площадей достигает 35%. Этот показатель  может показаться высокой, но это в том числе связано с тем, что регулярно вводятся новые помещения, уточняет Оксана Моисеева.

Жизнь постоянно меняется, отсюда появляются новые запросы на коммерческую недвижимость. Идет спрос на более мелкие форматы. Так, супермаркеты сокращают свои площади, одновременно появляются дарксторы, причем, их количество возрастает.  Высоким спросом пользуются мультифункциональные комплексы, где есть и торговля, и возможность занятия спортом. Офис рядом с домом ценят многие жители района, как наличие семейных и сетевых ресторанов внутри ЖК. И особо следует отметить тренд на здоровый образ жизни и те объекты, которые помогают достигать этой цели.

Для девелопера важно сохранять все необходимые функции  коммерческой недвижимости. Поэтому идет постоянный поиск партеров. Что еще помогает развивать это направление? Наличие в Москве штаба по защите бизнеса, который приносит реальную пользу. Другая полезная структура – ГБУ «Малый бизнес Москвы,  Российская ассоциация франчайзинга. При этом надо понимать, что ценность и качество бизнес-среды зависит от культуры предпринимательства, которая во многом зависит от ответственности самих предпринимателей.

По словам Оксаны Моисеевой, коммерческая  недвижимость остается фактором стабильности, гарантия сохранения инвестиций. Доходность в таких проектах достигает 12%; по мере продвижения строительства идет удорожание таких помещений, эта величина может достигать 40%.

Новый минимум

Средняя размер коммерческой недвижимости – это примерно 15%,  считает Никита Бобарыкин,  коммерческий директор дирекции Москва и МО, ПИК. У кого-то она может быть 5%, кого-то 20%.  Доля нежилой недвижимостью в новых проектах ЖК уже достигает 30%, что становится новым минимумом. Классическая коммерция в ЖК – это использование первых этажей под магазины и предоставление бытовых услуг. На этапе старта проекта нужно сбалансировать коммерческие функции, чтобы не было бы переизбытка на маленьком пяточке одних сервисов и недостатка в других. 

Такое большое количество различных функций и предприятий нужно заранее программировать, отмечает Никита Бобарыкин. Речь идет о планирование разных бизнесов в разных частях застройки, проектировании пространства с учетом необходимой технологии, формирования качественной инфраструктуры в границах жилого комплекса.

В этой связи возникает концепция горизонтального торгового центра, который формируется не сразу, а постепенно, по мере строительства ЖК, которое может растянуться на большой срок.

Опыт показывает, что  горизонтальный торговый центр позволяет оптимизировать все развитие коммерческой недвижимости в конкретной локации, чтобы не было дублирующих, пересекающих функций. Отсюда так важно заранее  определять, какой вид бизнеса, когда и где появится, чтобы был бы устойчивый спрос на его продукцию или услуги.

Этот процесс нескончаемый, так как требования ритейлеров постоянно меняются. Отсюда проистекает потребность в плановой работе с ними. Если такая работа хорошо организована, то это устраняет необходимость в последствии многое менять и переделывать.

По данным Дениса Кококольцева, качественная коммерческая инфраструктура повышает  на 10-15% стоимость жилья, на 30-40% — ликвидность проекта.  Что же касается существующих ограничений на развитие разного вида коммерческой инфраструктуры, то с этой проблемой следует системно работать всем заинтересованным сторонам.

Владимир Гурвич