Как строится и продается жилье в Поволжье

 Успешное жилищное строительство в регионах – важное условие сбалансированного развития страны  

Как-то незаметно жилищное строительство стало одной из ведущих отраслей экономики страны. Но говоря об этой сфере, львиная  доля внимания уделяется трем регионам: Москве,  Московской области и Санкт-Петербурга.  Но жилье активно строится и на многих других территориях. В этой публикации мы расскажем о том, что происходит в Приволжском федеральном округе. 

И хорошо, и плохо

Но прежде всего, какие основные тренды отмечаются сегодня в жилищном строительстве в целом. По словам заместителя руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Екатерины Власовой, есть набор факторов, которые определяет то, что происходит в этой сфере. Прежде всего, это высокая ключевая ставка ЦБ, которая самым прямым образом влияет на всю ситуацию. Помимо этого, Центральный банк ужесточает ипотечное кредитование и проектное финансирование. Завершилось действие программы льготной ипотеки, а семейная – стала более адресной. В итоге во втором полугодии 2024 года произошло снижение многих показателей.

С другой стороны, есть и позитивные тенденции. Это увеличение  доходов у части населения, особенно в регионах; согласно данным Росстата, этот рост составил 7-8% —  максимальный показатель с 2008 года. Так же рынку оказывает помощь продление льготных ипотечных программ, в первую очередь  семейной ипотеки. 

Неплохие итоги    

Что происходит непосредственно в Приволжском  федеральном округе? Это очень важная для страны территория, так как ПФО является вторым по численности, здесь проживает 20% всего населения России. Это  продвинутая  с точки зрения развития промышленности часть государства. Здесь так же хороший показатель обеспеченности жильем — более 30 кв. м. на человека.  Тем не менее, эту величину нужно наращивать для достижения целевого размера – 33 кв. м. на человека.

В 2024 году ввод жилья в ПФО, как и по всей России, был высоким, введено свыше 20 млн кв. м. Наибольший прирост наблюдался в Республиках Башкортостан (на 23%, до 3,4 млн кв. м на 1 января 2025 г.), в Татарстане (на 18%, до 3,3 млн кв. м), в Пермском крае (на 13%, до 1,9 млн кв. м). В январе 2025 года произошло снижение ввода, однако 2 млн кв. м. новых площадей – это высокий показатель.

Рост ввода жилья отмечен во всех областях и республиках ПФО. Лидерами жилищного строительства являются Татарстан и Башкортостан, однако самые высокие темпы наблюдались в Нижегородской и Пензенской областях.

Драйвером роста является ИЖС, причем, прирост этого сегмента почти в 2 раза опередил средний показатель по России. Он составил 11% к 2023 году. Что характерно для округа, прирост частного домостроения был не только в самых крупных регионах, но и в небольших, в частности, в республике Мордовия; здесь рост составил 30%. Структура ввода индивидуальных домов примерно такая же, как и по всей стране: треть приходится на деревянные строения, 40% — на  кирпичные и блочные.  Повышению спроса на частное домостроение способствует распространение на этот сегмент льготных ипотечных программ. По итогам прошлого года выдача ипотеки на строительство индивидуальных домов в стране выросла втрое – до 33 тыс. кредитов. Всего же доля индивидуальных домов в общем вводе жилья в ПФО составляет 64% и превышает среднероссийский показатель.

  В сегменте многоквартирного жилья в регионах ПФО сегодня строится более 14,5 млн квадратных метров, из них 93% —   c использованием счетов эскроу. Темпы перехода строительства на проектное финансирование в Поволжье несколько выше общероссийских.  Всего в стадии строительства в ПФО сейчас находится порядка 1,5 тыс. многоквартирных домов на 281 тыс. квартир, при этом более половины всего строительства ведется в пяти городах.   

Продажи падают

Продажи жилья в новостройках Поволжья за 2024 г. снизились на 30%, до 4,3 млн кв. м. Спад пришелся на второе полугодие, когда завершилось действие «Льготной ипотеки». В условиях охлаждения спроса рынок жилья ПФО вернулся к балансу: в проектах с плановым вводом в 2025 г. в регионах округа реализовано чуть больше половины площадей при норме 48% с учётом текущего уровня строительной готовности

 В то же время на фоне окончания действия массовой «Льготной ипотеки», роста рыночных ставок и ужесточения ипотечного кредитования выдача ипотеки в ПФО сократилась. Местные банки за год выдали 284 тыс. кредитов на 931 млрд руб., что на 38% меньше по количеству и на 37% — по объёму, чем в 2023 г. Поддержку рынку оказывали действующие льготные программы, наиболее популярным стала «Семейная ипотека». По ней выдано 73 тыс. кредитов, что составляет 65% от общего количества всех выданных ипотечных кредитов с господдержкой. Всего же местные банки за год выдали 284 тыс. кредитов на 931 млрд руб., что на 38% меньше по количеству и на 37% — по объёму, чем в 2023 году.

В 2024 г. рост цен на первичном рынке жилья замедлился в половине регионов Поволжья. В целом новостройки в округе подорожали на 12%, тогда как в среднем по России —  на  9%. Продажи жилья в новостройках Поволжья за 2024 г. снизились на 30%, до 4,3 млн кв.м.

Что день грядущий нам готовит

 По информации Екатерины Власовой застройщики ПФО  запустили строительство 378 тыс. кв. м жилья по итогам января 2025 г., что на 23% превышает аналогичный показатель прошлого года В 2024 г. запуски новых проектов жилья в регионах Поволжья сохранились на уровне предыдущего года, составив порядка 7,9 млн кв. м. Рост этого показателя продемонстрировали 5 из 14 регионов округа: Оренбургская область (на 30% до 352 тыс. кв. м), Республика Башкортостан (на 29%, до 1,7 млн кв. м), Пермский край (на 22%, до 809 тыс. кв. м), Нижегородская область (на 22%, до 730 тыс. кв. м) и Пензенская область (на 2%, до 553 тыс. кв. м). В то же время в первый месяц 2025 года  зафиксирован  рост запусков почти на четверть.

В то же время выдача ипотеки в ПФО сократилась на фоне окончания действия массовой «Льготной ипотеки», роста рыночных ставок и ужесточения ипотечного кредитования.

ДОМ.РФ строит дома

Отдельно хочется остановиться на деятельности компании ДОМ.РФ, как стратегического игрока на этом рынке. В 2024 году в 13 регионах ПФО было построено около 1,5 млн кв.м жилья с применением инструментов ДОМ.РФ, отмечает  директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ Иван Будлов.

По итогам прошлого года безусловным лидером по вводу жилья с участием ДОМ.РФ стала Республика Татарстан, в которой было сдано около 391 тыс. кв.м. На втором месте по данному показателю — Башкирия (152 тыс. кв.м), на третьем — Нижегородская область (более 146 тыс. кв.м). Всего к 2030 году при содействии ДОМ.РФ в регионах страны планируется построить 100 млн кв. м жилья.

В 2024 году ДОМ.РФ вовлёк в оборот под строительство жилья и других объектов в 11 регионах ПФО 48 участков общей площадью около 268 га (в 2023 году — 64 участка общей площадью более 30,3 га в 11 субъектах).

На сегодняшний день в работе у ДОМ.РФ 18 проектов комплексного развития территорий (КРТ) в 8 регионах округа по участкам общей площадью 465 га с градостроительным потенциалом 2,8 млн кв.м жилья. За год ДОМ.РФ провёл 10 успешных аукционов в 9 регионах ПФО, на которых были реализованы участки общей площадью более 44 га.

В 2024 году Банк ДОМ.РФ заключил с застройщиками сделки на финансирование 56 новых проектов с лимитом более 211 млрд рублей в 14 субъектах сообщает вице-президент-директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Банка ДОМ.РФ Александр Чобан.

По итогам 2024 года портфель проектного финансирования жилищного строительства Банка ДОМ.РФ в Поволжье составил 779 млрд рублей. Банк реализует здесь более 158 проектов общей площадью 12 млн кв. м. Одним из ключевых направлений работы является финансирование проектов КРТ. Механизм КРТ помогает создавать комфортную городскую среду, решать социальные вопросы, в частности расселять ветхое и аварийное жилье. В прошлом году  заключено  4 новых сделки по финансированию проектов КРТ в Оренбурге, Пензе, Йошкар-Оле, Нижнем Новгороде. На конец 2024 года портфель проектов КРТ в ПФО достиг 121 млрд рублей. Градостроительный потенциал этих площадок составляет порядка 1,5 млн кв. м».

Приволжский федеральный округ занимает третье место среди федеральных округов по количеству реализуемых проектов с применением инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ. На ПФО приходится 10 проектов, три из которых будут полностью реализованы в 2025 году. Согласно информации руководителя в подразделении «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Аллы Ивановой, в общей сложности госкомпания направит в инфраструктурное развитие регионов Поволжья 69,5 млрд рублей. Из них в стройку уже ушло 49,9 млрд рублей. Всего в программе инфраструктурных облигаций участвует 7 из 14 регионов федерального округа. «Проекты разные – инженерные сети, дороги, медицинские, спортивные объекты. Потенциальный ввод жилья после их реализации составит 20,5 млн кв. м, отмечает  Алла Иванова.

Инфраструктура вперед

В ПФО сегодня реализуется целый ряд серьезных инфраструктурных проектов. Самый крупный  —  строительство обходной трасы города  Тольятти в Самарской  области. Дорога открыта в июле прошлого года, сумма инвестиций  составила 24,2 млрд рублей. Движение ещё по двум трассам запущено в 2024 году в Татарстане – обновлённому Горьковскому шоссе и участку от А-295 Йошкар-Ола – Зеленодольск. Суммарно с помощью инфраструктурных облигаций на них направлено 17 млрд рублей.

В Пензенской области в 2024 году  реконструировали канализационный коллектор от ул. Серпуховская до ул. Кирпичная в Пензе с перспективным вводом жилья 142,1 тыс. кв. м. Также в 2025 году ожидается реализация проектов в Нижегородской области и Пермском крае. В Канавинском районе Нижнего Новгорода завершается строительство инженерной инфраструктуры, сумма займа – 1,4 млрд рублей. До конца года в Перми появится новая ледовая арена, на которую с помощью инфраструктурных облигаций направлено 0,9 млрд рублей.

Марк Горский

Фото: ИА Строительство