Креативный девелопмент потребность времени или новая фантазия экспертов
Когда ситуация в экономике усложняется, новые методы труда и подходы становится элементом выживания
Сегодня слово «девелопмент» уже никого не удивляет. Это понятие лежит в основе строительного бизнеса. Другой дело: насколько качество и уровень современного девелопмента отвечает стоящим перед отраслью вызовам? И в каком направлении он должен развиваться, какие формы принимать? На этот вопрос попытались дать ответы участники Федерального интегрального форсайт-форума: «Российский креативный девелопмент 2025. Инфраструктура для жизни», который прошел на площадке в ТПП РФ.
Не все, что хорошо, развивается хорошо
Всегда лучше начинать с определение понятия. Что такое креативный девелопмент, и какое место он занимает сегодня в строительстве? В каком-то смысле его ренессанс начался с вступления в силу в феврале 2025 года федерального закона: «О креативных индустриях». Среди задач, который ставит этот законодательный акт, — сделать наши города более комфортными и удобными для жизни.
Впрочем, по словам вице-президента Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Дмитрия Курочкина, эра креативных индустрий в России никогда не прерывалась, а после принятия закона этот процесс станет еще интенсивней. Этому будет так же способствовать реализация Национального проекта: «Инфраструктура для жизни». Его задача — создать более достойный уровень жизни населения на основе творческих подходов, в том числе развития городских территорий. И за последние 10-15 лет во многих городах это происходит успешно.
Есть все основания считать, что процессу будет придан серьезный дополнительный импульс. Как подчеркивает Владимир Гамза, член Правления ТПП РФ, на эти цели государство выделяет большие средства. В основе нового нацпроекта 12 федеральных законов, 5 из них непосредственно касаются строительной сферы и девелопмента. Речь идет о таких направлениях, как развитие инфраструктуры в населенных пунктах, строительство жилья, развитие ЖКХ, формирование комфортной городской среды, модернизация коммунального хозяйства.
Однако далеко не все так благополучно. Именно строительство особенно нуждается в развитие креативного девелопмента, так как сегодня это один из секторов экономики, который менее других подвержен инновациям. Здесь мало, что меняется. Недостаточно быстро растет производительность труда, много ручных операций. Да и с эстетической точки зрения продукция отрасли производит нередко невыгодное впечатление. Особенно это относится к промышленному строительству, где по-прежнему преобладает возведение безликих коробок. Чтобы изменить ситуацию нужно сформировать сообщество для внедрения принципов креативного девелопмента, считает Владимир Гамза.
С мыслями о будущем
Креативный девелопмент – это способ повышения качества управления строительными проектами в условиях увеличения их сложности, считает директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ» Антон Финогенов. Он так же способствует переходу от экстенсивных к интенсивным методам работы.
Сегодня стоят задачи по повышению эффективности работы строительного комплекса, переходу на принципы КРТ, создание мастер-планов для развития городских пространств. Инфраструктурное меню включает необходимость нахождения средств для запуска проектов, в том числе, создание транспортной и инженерной сети. Проблема в том, что города – это инертные системы, для реализации многих начинаний требуются неоправданно большие сроки. Между тем, времени становится все меньше, ответы на многие вызовы предстоит найти в ближайшие годы.
В чем заключаются эти вызовы? По мнению Антона Финогенова. Это реализации стратегии пространственного развития страны, в ней нужно уделить особое внимание перспективам малых и средних городов. В частности, переноса в них штабов некоторых компаний из столичных и крупных мегаполисов.
Сегодня население страны все больше концентрируется в 15 крупных агломерациях, 60% ввода многоквартирных домов происходит в них. В то же время есть регионы с плохой демографической ситуацией, с малым количеством строительства жилья. Стоит задача по внедрению в них принципов креативного девелопмента. Как это сделать? Один из способов – субсидирование процентных ставок по кредитам.
Нужно развивать принципы креативного девелопмента в секторе нежилой недвижимости, где ситуация за исключением Москвы, вызывает тревогу. 50-60% строительства новых торговых и офисных центров сосредоточено в столице. Нужно сделать это распределение более сбалансированным.
Очень важно использовать креативный девелопмент в секторе ИЖС. Две трети населения хотят проживать в своих домах. Но в крупных городах создавать такие поселки из-за нехватки площадей бывает сложно, нужно искать баланс между ИСЖ и объективной реальностью.
Очень важное поле для внедрения принципов креативного девелопмента связано со строительством новых городов, в первую очередь городов-спутников. И еще один вопрос – это изменение квартирографии. Сегодня в МКД преобладают маленькие квартиры, 70% из них однокомнатные. Это не позволяет улучшать демографическую ситуацию. Эту практику нужно менять, размеры жилья должны стимулировать к созданию многодетных семей.
Красиво и надолго
Девелопмент – это мозг строительства, которому не хватает креативности, считает первый вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский Союз строителей» Владимир Дедюхин. Завершен национальный проект: «Жилье и городская среда». В целом результаты положительные Теперь начата реализация нового национального проекта: «Инфраструктура дли жизни», в нем требуется учитывать ошибки предыдущей государственной программы. Такие возможности дает «Стратегия пространственного развития», в ней впервые учитывается экономическая сторона вопроса. Это позволяет строителям заранее знать, где и что следует строить, таким образом, работать на основе перспективных планов.
Известно, что «Стратегия пространственного развития» предусматривает формирование 2318 опорных пунктов на территории страны, из них свыше 2000 – в сельской местности.
Как же реализовывать в этих условиях принципы креативного девелопмента? Там, где есть связь между местной властью и бизнесом находятся нужные решения, полагает Владимир Дедюхин. При этом нет специального законодательства, регулирующего эти вопросы, они решаются сами собой. При этом следует понимать, что в условиях нехватки финансирования нового нацпроекта такие решения особенно эффективны.
При этом задачи поставлены грандиозные. В ближайшие два годы на реализацию этих целей должно быть выделено 4 трлн рублей, а до 2036 года — построено свыше 1 млрд кв. м. жилья. Предстоит осуществить много инфраструктурных проектов. В том числе за счет новых финансовых схем. Нам нужно строить красиво и надолго, уверен Владимир Дедюхин.
Работы непочатый край
Еще один сектор для использования принципов креативного девелопмента, — промышленная реновация. Россия стоит перед необходимостью индустриализации 2:0. Работа тут предстоит огромная, только за 1945-1970 годы в России было построено свыше 35 тыс. заводов и фабрик. Сегодня в стране действуют более 30 тыс предприятий, введенных в строй от 50 до 90 лет назад, их нужно реконструировать. Общий износ основных фондов достиг 54%, а промзоны занимают 5 млн кв. м. Предполагаемые инвестиции оцениваются в свыше 10 трлн рублей.
По словам Владимира Гамзы, основные потребности по замене фондов на 70% приходятся на замену оборудования, 50% нужно затратить на автоматизацию производственных процессов, 40% — на экономию ресурсов. Если не появится креативная экономика, с этими задачами не справится, считает Владимир Гамза. Объективно этому способствует то, что на данный момент принят весь необходимый законодательный пакет. Например, если какой-то start up считается полезным для технологического обновления, для его реализации достаточно 15% собственных средств, а значительную их часть предоставит государство в размере половины от суммы проекта.
Но только говорить о креативном девелопменте в этом секторе — это просто сотрясать воздух. Требуется научный подход в этом вопросе. Этот процесс разбивается на ряд этапов. Оценка состояния объекта; создание проекта редевелопмента; поиск финансовой схемы;
сам редевелопмент.
Вариантов модернизации таких предприятий много, уверен Владимир Гамза. Главное, чтобы было в наличие такое желание. Но при этом ключевой вопрос – демонтаж объекта с соблюдением экологических требований.
И, разумеется, вопрос вопросов – где взять на эти проекты деньги? Они в стране есть — это сбережения граждан. Однако пока механизмы перевода их в инвестиции действуют плохо. У нас лишь 20% всех средств превращаются в капвложения, а нужно, как минимум, 25%. В Китае этот показатель 42%. Мы же пока по-настоящему никак не запустим финансовые рынки.
Культурный код
Креативный девелопмент — это обширная сфера деятельности, которая может включать любое направление. Директор АДКБ «Я Лидер» Илья Листопадов уверен: чтобы городское пространство было бы живым, оно должно включать историческое наследие. Культура — основа любой идентичности, необходимо, чтобы новые проекты устанавливали на этом фундаменте связь с жителями.
Это отнюдь не только культурологическое требование, а экономическое условие выживания многих городов. Международная консалтинговая компания McKinsey & Company установила, что инвестиции в историческую среду на одну треть повышает привлекательность таких городов. В частности, это доказано на примере испанского Бильбао и российской Казани.
Но чтобы добиться таких результатов, требуется культурная диагностика территории. Нужно не навязывать, а выявлять подобные коды. Но и этого недостаточно. Что может вздохнуть в город жизнь? спрашивает Илья Листопадов. Должны быть люди, которые сделают эту задачу смыслом своей деятельности. Без этого город так и останется серой зоной.
Однако пока далеко не везде это понимают. Между тем, доказано, что проводимые в городах мероприятия, если они имеют культурную составляющую, увеличивает их посещение в два с половиной раза. Приносят они и значительно большую финансовую отдачу.
Все это уже работает
Завершая материал о креативном девелопменте, нельзя пройти мимо того, что в России есть позитивный опыт использования его принципов. Александр Фролов, заместитель генерального директора Ассоциации организаций строительного комплекса атомной отрасли (АСКАО) говорит, что в концерне Росатом сегодня 500 компаний. Атомная энергетика быстро прогрессирует, возникают новые технологии и подходы как к строительству самих АЗС, так и к выработке на них энергии. Это диктует появление постоянно новых проблем и задач.
Среди основных вызовов: увеличение стоимости сооружения, внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства, изменения и задержки поставок дорогостоящего и критически важного оборудования, коллизии и ошибки в проектной и рабочей документации, длительные сроки приемки выполненных работ, раздробленность ответственности между участниками проекта.
Как справится с этим валом проблем? Без креатива не обойтись. Прежде всего, это использование механизмов оптимизации строительства, применение индустриальных и модульных методов сооружения объектов, автоматизация строительных процессов, обширное применение искусственного интеллекта и другие подходы. Все эти методы во многом удается применять благодаря учреждению консорциумов по созданию объектов на ранних стадиях их сооружения.
Без устранения этих системных барьеров невозможно говорить о высоких темпах промышленного строительства. Важно обеспечить синхронизацию всех этапов — от научных разработок до сдачи объектов в эксплуатацию, отмечает Александр Фролов. АСКАО нацелена на внедрение комплексных решений, стандартизацию процессов и более тесное взаимодействие участников проектов, включая заказчиков, проектировщиков, производителей оборудования и подрядчиков.
Владимир Гурвич