Плюсы и минусы ИЖС: что нам ждать от принимаемых сегодня решений

С чего начинается Родина? Хорошо, если она начинается ни с тесной квартиры, а с просторного дома и своего земельного участка, на котором с ранних лет человек ощущает себя полноценным хозяином.

В Истринском районе Московской области открылась очередная выставка Open Village-25. Это важное   мероприятие на рынке индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в России сразу по нескольким параметрам. Во-первых, ИЖС становится приоритетным направлением в обеспечение граждан жильем;  во-вторых, этот рынок только формируется, а потому любое событие на нем является этапом этого процесса. Но есть и третья причина, почему в этом году Open Village имеет особенное значение. Именно о нем шла речь на конференции: «Рынок ИЖС. Новые меры господдержки, вызовы и возможности».

Тема дня

В последние годы ИЖС демонстрирует  рекордные темпы развития и на сегодняшний день занимает практически половину введенного жилья в России. Именно благодаря этому сектору в основном и росли объемы ввода жилья в стране. Такая же ситуация и в 2025 году. В I квартале на сегмент пришлось 77% от построенных площадей, а в целом за первое полугодие этот показатель находится на уровне 71, что на 1,5% меньше аналогичного периода 2024 года.  Если же брать длительную  ретроспективу, то с 2006 по 2024 году количество построенного индивидуального жилья выросло в 3 раза, а сама его доля за этот период возросла с 38% до 52%.  И это совершенно закономерно, проводимые опросы показывают  примерно одну и ту же цифру —  до 70% граждан хотели бы жить в частном секторе.  

Однако сегодня ситуация осложняется, в связи с падением строительного рынка снижается и объемы работ в ИЖС. И, как подчеркивали участники конференции, стоит важнейшая задача после набранных темпов не допустит их резкого падения.

Возможно, главное достижение последних десятилетий то, что люди стали верить, что жить в своем доме и на своей земле вполне реально. И если в секторе начнется существенный спад, эта вера может сильно поколебаться. На ее восстановление придется потратить много времени и усилий. Именно эта тема и превалировала на конференции. 

Она тем более актуальна, что пока до полного благополучия на этом рынке далеко. По словам члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, строительство частных домов напоминает игру без правил. Отсутствуют стандартные договора, нет четкой судебной практики, сильно отстает развитие инфраструктуры. Это все весьма тревожные моменты.     

Драйвер ИЖС

Одно из важнейших направлений в развитие ИЖС – ипотечное кредитование. За последнее время здесь оно выросло более чем в 3 раза. Но, по словам, директора развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгения Квасенкова, не стоит сильно обольщаться, во многом такой рост связан с низкой базой.

Вряд ли можно быть довольным уровнем развития этой сфере. По данным заместителя председателя правления Ассоциации МЖС  Ирины Рудаковой, после сокращения льготных ипотечных программ более половины застройщиков столкнулись со снижением объемов продаж в секторе ИЖС в силу дефицита средств у покупателей.  В мае текущего года было выдано 2,5 тыс кредитов. Это на 46% больше, чем в апреле, но по количеству займов это меньше в 6 раз, чем в прошлом году.

Дело тормозится тем, что сегодня многие подрядчики не вписываются в требования банков. Рост ипотечного кредитования начнется тогда, когда строители адаптируются к ним.  Это сразу улучшит экономику проектов. Однако пока такая адаптация участников рынка к банковским условиям в целом не случилась. И скорее всего, этого не произойдет и в 2026 году прогнозирует Ирина Рудакова. Пока не будет массовой стандартизации проектов, пока не снизятся ставки или не появятся новые ипотечные программы, прорыва не произойдет.

Что сегодня происходит на рынке? Средняя сумма договоров – 6,8 млн рублей, средняя площадь возводимого дома – 108 кв. м,  средний срок строительства – 6,9 месяца. Как мы видим, показатели не самые обнадеживающие.     

Эскроу счета пошли в дело

 Судьба ипотечного кредитования в ИЖС тесно связана с принятым 1 марта  2025 года 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Согласно этому законодательному акту, деньги заказчика будут размещаться на эскроу счетах в банках. Подрядчик сможет их получить лишь после завершения СМР.

Новое законодательство – это важная реформа ИЖС, считает Евгений Квасенков. Нововведение кардинально меняет ситуацию на рынке. Урегулирован порядок взаиморасчетов между его участниками; подрядчики освобождаются от уплаты НДС. Есть и другие преимущества.

С марта по июль количество организаций, готовые строить с использованием эскроу счетов выросла с 1,8 тыс до 4, 3 тыс, а возведение самих домов – с 8,9 тыс до 16.5 тыс.

Какие основные тренды на рынке? Это поиск более эффективных финансовых моделей; развитие индустриального домостроения на основе домокомплектов; отладка взаимодействия между участниками рынка.

Хорошее регулирование – залог успешного развития 

Хотя рынок ИЖС развивается, на нем происходят положительные перемены, однако говорить, что он хорошо отрегулирован, преждевременно. Председатель Правления Ассоциации МЖС Валерий Казейкин говорит, что существующие препятствие сильно влияют на общую ситуацию. Особенно много сложностей связано с проектами КРТ в секторе индивидуального и малоэтажного строительства. Сегодня реализуются их всего 8, причем, все они небольшие, а сами дома от 56 до 143 к.м.

С  чем сталкиваются  строители? С перегруженностью объектами инфраструктуры, возведение которых требует от них законодательство. По этой причине многие строительные организации отказываются работать на этом рынке, им становится это невыгодно. То, что нормально для ЖК из МКД, для ИЖС часто чрезмерно. Например, школу целесообразно строить, когда в поселке будет столько же детей, сколько школьных мест, а не потому, что так положено. Но этот принцип далеко не всегда соблюдается. 

Действует неудобная система получения разрешения на строительство. Обычно она ограничивается не более 10 домами, хотя в коттеджном поселке их может быть намного больше. Приходится оформлять большое число таких документов, заключать много договоров подряда.

По словам Валерия Казейкина, в секторе ИЖС слабо развито ГЧП. Это сильно сдерживает общее развитие.

Без права на ошибку

 Что привлекает людей в загородной жизни, откуда появляется желание жить в своем доме, на своем участке? Есть целый набор причин.  Жилье в таком доме дешевле, чем в мегаполисе. Больший размер жилой площади, чем в квартире, нет проблем с парковкой. Загородная жизнь более приватная, можно отгородиться от соседей высоким забором. Такие выводы можно сделать по результатам опросов граждан, говорит коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова. Однако исследование настроений потребителей дает и такой результат – для большинства населения по-прежнему частный дом – это дача.

Что нужно для того, чтобы человек или семья захотела жить в частном доме? Это наличие льготных ипотечных программ, дома с современной архитектурой и дизайном, развитая инфраструктура.

Но есть и препятствие, которые мешают переезду. 29% опрошенных указали на большое количество бытовых проблем, таких как самому убирать снег или листья с участка, заниматься поливом. 35% смущает отсутствие по близости школ, других детских заведений.56% не желают терять времени в пробках, 23% не хватает развлечений, 36% кажется, что в целом за городом более дорогая жизнь.

Все это на самом деле очень важные обстоятельства, так как большинство россиян покупают жилье одни раз в жизни. А потому ошибка им будет стоить дорого, как в прямом, так и в переносном смысле. Поэтому так важно, чтобы  у тех, кто выбрал жизнь в частном секторе, было бы все, что им необходимо. Эта та задача,  от решения  которой во многом зависит будущее ИЖС. 

Владимир Гурвич