Рынок недвижимости: у девелоперов заканчивается эпоха процветания

Рынок недвижимости один из самых консервативных. Если на нем начнется кризис, это будет означать, что во всей экономике развивается широкомасштабный кризис.    

Сегодня рынок недвижимости находится в состоянии турбулентности. Куда он двинется дальше, пока не совсем ясно, но наметившиеся тренды не радуют. Чтобы лучше разобраться в текущей ситуации, компания М2 организовала круглый стол под названием: «Ключевые вектора рынка недвижимости: итоги полугодия и прогнозы», на котором приглашенные эксперты дали свою оценку происходящим событиям.

Все идет вниз

По данным Алексея Завгороднего, генерального директора М2, по сравнению с 2024 годом доля сделок без ипотеки возросла, а вот общее количество сделок сократилось. Снизился и средний чек контрактов на покупку недвижимости в среднем на 4%, хотя в некоторых регионах падение составило 16%. А вот средний первоначальный взнос вырос, он достигает 50% от общей суммы покупки.  Эта большая величина, но она частично помогает девелоперам  пережить высокую ключевую ставку ЦБ. 80% сделок на рынке до 10 млн рублей, 3% — от 10 до 20 млн рублей и 4% — свыше 20 млн рублей.

Тренды на любом рынке, включая рынок недвижимости, сильно зависит от ожиданий и настроений его игроков. В 2024 году, согласно оценке Алексея Завгороднего, тренды носили волатильный характер.  Во втором полугодии они оказались в зоне негатива, но затем стали улучшаться.  

Слишком много неопределенности 

Состояние ипотечного кредитования самым непосредственным образов влияет на общую ситуацию на рынке. После отмены льготной программы  положение на нем существенно изменилось. По сути дела сегодня мы имеем во многом другой рынок недвижимости.

Сергей Бабкин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ отмечает, что на сегодня 95% сделок осуществляется с господдержкой, а вот сделок с чисто рыночной ипотекой мало. Самое большое место занимает программа: «Семейная ипотека».  

С начала 2025 года выдано ипотечных кредитов на сумму  3,8 трлн рублей, что на 23% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда эта величина составила 5,1 трлн рублей. Снижается объем ипотеки и в сфере ИЖС. Однако есть вера в том, что его размер будет расти. Строители постепенно адаптируются к новой финансовой модели с использованием для индивидуального строительства эскроу счетов и проектного финансирования. Главная же надежда на то, что этот сектор обладает большим и пока еще не использованным потенциалом. 

По мнению банкира, можно с большой осторожностью сделать прогноз о росте ипотечного кредитования в 2026 году, однако говорить об этом с уверенностью не приходится – слишком много неопределенностей.

Москва снова в лидерах

В свою очередь Сергей Лобжанидже,  директор аналитической платформы bnMAP.pro отмечает, что первенство по дороговизне недвижимости сохраняет Москва. Причем, здесь просто огромный разброс цен от 3 млн рублей в Новой Москве до 7 млрд рублей в самых престижных районов столицы. При этом в Москве растет доля дорогой недвижимости, средний чек в городе равен 25 млн рублей, 12 млн – в Новой Москве. На втором и третьем местах по стоимости недвижимости примерно на одном уровне находятся Санкт-Петербург и Казань; в этих городах один квадратный метр в среднем продается по 200 тыс рублей.

Средняя стоимость жилья в большинстве не столичных регионах находится на уровне 7-8 млн рублей. Исключением являются курортные зоны, где цена существенно выше. Но и в них отмечается большой разброс; недвижимость на первой линии может быть в 4 раза дороже, чем в глубине.

По данным эксперта, стоимость жилья во всех городах-миллионниках уменьшается, повсеместно снижается средний чек, так как сокращается средняя площадь квартиры.

По оценке Сергея Лобжанидже, самый устойчивый рынок недвижимости в Москве; после любых пертурбаций он восстанавливается быстрее всех. Менее, но тоже устойчивые рынки недвижимости в Калининграде и Нижнем Новгороде, там есть дорогие продукты, которые быстро продаются.

Среди негативных трендов – снижение выручки за проданную недвижимость. В 2024 год продавцы получили  4 трлн 168 млрд рублей, с начала 2025 года – 1 трлн 233  млрд рублей.

Нормальное состояние рынка недвижимости, когда половина ее продано, а половина еще нет. Сегодня в этом плане самая лучшая ситуация в Москве, хотя в городе сегодня скопился самый большой остаток непроданного продукта за последние два года. В целом же по стране лишь 5 локаций находятся в безрисковой зоне. Кроме Москвы это Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Московская и Ленинградская области. Что касается второй столицы, то город чемпион по предоставляемым рассрочкам покупателям и по самым маленьким квартирам.

В Москве снижается накал конкуренции, на пять самых крупных строительных компаний приходится менее 50% сделок. Но это не идет ни в какое сравнение с Московской областью, где на пять самых крупных строительных компаний приходится две трети рынка.

Из депозита на стройку путь не близкий

Какие еще факторы влияют на рынок недвижимости? Как считает Оксана Большухина, руководитель агентства недвижимости «Спутник», на сегодня семейная ипотека – основной драйвер рыночных процессов. Среди позитивных тенденций то, что люди положительно воспринимают цифровизацию рынка. Многие с удовольствием отходят от применения бумажного документооборота, все больше тех, кто используют при заключении сделок госключ. В том числе это позволяет увеличить число межрегиональных продаж.

Постепенно снижается число сделок с рассрочкой. Это весьма сомнительный  инструмент, так как он нигде не регистрируется. К тому же далеко не все осознают, чем рассрочка может быть опасна для покупателя.

Среди неприятных вещей – снижение уровня одобрения банками ипотечных сделок, отмечает Оксана Большухина. Это закономерно, так как  по причине высоких процентных ставок  меньше заемщиков, которые соответствуют критериям нынешнего времени. Как следствие – увеличивается первоначальный взнос и снижается общая сумма кредита.

На рынок недвижимости способно повлиять ситуация с депозитами, отмечает Алексей Попов, руководитель «ЦИАН. Аналитики».  Эпоха очень высоких процентных ставок по ним проходит, они снижаются. Поэтому часть денег из банков может перетечь в сектор недвижимости.

Но если это и случится, то не стоит ожидать на нем появления больших средств. Дело в том, что 93% вкладов до 500 тыс рублей. Эти деньги погоду на рынке недвижимости сильно не изменят, этой суммы даже не хватает на первоначальный взнос. Поэтому не следует переоценивать этот фактор, считает  Алексей Завгородний. Никто не станет делать резких движений по перемещению своих средств, это плавный процесс, добавляет Сергей Бабкин. 

Плохо, но могло быть хуже

Подвел итоги дискуссии Алексей Попов.  Вот его шесть  выводов, характеризующих текущее состояние рынка надвижимости России.

1. Сложная ситуация складывается на рынке новостроек, где спрос упал на четверть. Но это лучше, чем ожидания многих застройщиков во многом благодаря росту использования механизма рассрочки. Она применяется в 35-40% сделок.
2. Номинальные цены в первом полугодии выросли на 8-9%, но реальные цены, то есть те, по которым заключаются сделки, в целом снизились. Однако стоимость нового жилья растет главным образом по причине дорогого проектного финансирования.
3. На вторичном рынке спрос не растет, но и не падает, такое его состояние поддерживается благодаря перетоку спроса с первичного сектора и ИЖС.
4. Не ясны перспективы семейной ипотеки на вторичном рынке жилья, что делает там ситуацию более неопределенной.
5. Строительство ИЖС в регионах упало в 3-4 раза, что частично вызвано сокращением выдачи ипотечных кредитов.
6. Продолжаются снижаться ставки на аренду жилья, этот процесс начался с 2020 года.
7. В целом же заключает эксперт, с тем или иным успехом рынок недвижимости адаптируется к новым условиям.

Марк Горский