Шагреневая кожа рынка недвижимости
Рынку недвижимости предрекают серьезные трудности. Но пока он с ними справляется, хотя тренды весьма тревожные
Компания CORE.XP провела пресс-завтрак для обсуждения значимых событий рынка коммерческой и жилой недвижимости по результатам первого полугодия 2025 и перспектив второго полугодия. Основные темы, которые обсуждались: итоги первого полугодия на рынке коммерческой и жилой недвижимости, прогнозы о том, как он станет развиваться, главные тренды и вызовы 2025 года. Для ознакомления с мероприятием мы выбрали двух, на наш взгляд, интересных спикеров, которые достаточно подробно и одновременно доступно осветили складывающуюся ситуацию.
Рынок жив, но идет вниз
На инвестиции в недвижимость влияют в первую очередь макроэкономические факторы, отмечает Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. Основной из них – ключевая ставка ЦБ. Пока она остается прежней, на уровне 21%. Положительный момент в том, что есть намеки, что в какой-то момент этот показатель будет пересмотрен. Это уже до некоторой степени начинает влиять на финансовые модели инвесторов.
А вот что не нравится, так это замедление экономики, темпы роста которой снизились с 4,2% в 2024 году до прогноза 1,2% в 2025 году. Так же не нравятся темпы инфляции. Она влияет и на стоимость арендных ставок и на параметры инвестиционных планов.
Несмотря на такие условия, общий объем инвестиций пребывает в достаточно неплохой зоне, отмечает Ирина Ушакова. При этом падение капитальных вложений происходит с 2024 года. Но надо иметь в виду, что 2024 год был весьма неординарным. В начале ожидали размер инвестиций около 1 трлн рублей, а по факту – 1,3 трлн рублей. Ожидания на текущий год 800 млрд – 1 трлн рублей.
Что мы видим? Серьезное сокращение покупки площадок под строительства жилья, в I полугодии, возможно, до 50%. В секторе коммерческой недвижимости – около трети по сравнению с показателями 2024 года. Надо понимать, что первое полугодие не всегда показательно, обычно большой всплеск сделок приходится на вторую часть года. Не исключено, что так будет и на этот раз, список контрактов, находящихся в активной стадии обсуждения, или скорого закрытия, достаточно велик.
Если говорить о структуре инвестиций по видам недвижимости, то площадки под жилье существенно сократились. Как и объемы инвестиций, они упали с 31% в 2024 году до 27% в первой половине 2025 года. На первом же месте вложения в офисные центры, их доля 37%, что сопоставимо с 2024 годом – 38%. А вот дальше впервые вырвались инвестиции в склады. В предыдущие годы этот сектор многие аналитики, по сути, хоронили, считая, что там не будет сделок. А сейчас здесь растут арендные ставки.
Если продолжить тему структуры вложений в коммерческую недвижимость, то наблюдается их рост со стороны конечных пользователей. Есть два типа покупателей; первые приобретают квадратные метры под собственные нужды, вторые – для последующей сдачи в аренду. Общая их доля достигла 51% — такого мы еще не видели.
Если говорить про стадии готовности, то большой крен идет на девелоперские проекты; деньги идут в объекты, которые либо уже строятся, либо их планируют построить. Отчасти это связано с тем, что объектов с привлекательной доходностью не так много. Что касается распределения по регионам, то на Москву приходится 89%. В прошлом году региональная доля была выше. Так же возросла доля спекулятивных инвесторов.
Что с доходностью коммерческой недвижимости? Ожидается в ближайшие два квартала пересмотр ставки капитализации в офисном сегменте в сторону понижения. Так же ожидаем, что в торговом секторе ставка капитализации сохранится, а вот складском – повысится.
Если подытожить сказанное, то, несмотря на общую ситуацию, рынок остается достаточно оживленным, хотя и снижаются темпы финансирования. Основным рекордсменом является офисный сектор. Продолжаем наблюдать интерес к приобретению площадок под строительство жилья, при этом объем инвестиций тут сокращается, подводит итоги своего анализа Ирина Ушакова.
Коммерческая недвижимость уходит за МКАД
По мнению Ирины Хорошиловой, старшего директора, руководителя департамента офисной недвижимости компании CORE.XP, спрос на офисную недвижимость в первом полугодии снизился на 15%. Но не только потому, что не хотят покупать, на этот показатель влияет и отсутствие качественного предложения. В первом полугодии ожидается, что объем сделок купли-продажи и аренды составит 670 тыс кв. м.
Следует отметить, что сохраняется высокий уровень сделок по купли-продажи. Он превысил на 35% количества аналогичных сделок за первую часть предыдущего года – 270 тыс кв. м. Преимущественно бенефициарами таких операций являются конечные пользователи.
Второй тренд, который замечен в первом полугодии, снижение сделок аренды, по сравнению с первым кварталом 2024 года минус 35%. Объемы предложений не соответствуют размерам спроса.
Если говорить о прогнозах, то на конец текущего года объем спроса офисной недвижимости составит 200 тыс кв. м., как в сегменте купли-продажи, так и в сегменте аренды – почти двукратное снижение рекордного 2024 года. Но это средний показатель за последний период.
Спрос дошел до территорий, расположенных за МКАДом. Там увеличилось количество крупных арендных сделок. Всего же на этих землях реализовано 66 тыс кв. м., что на 15% больше по сравнению с предыдущим периодом.
Количество свободных площадей на сегодня составляет 1 млн 200 тыс. кв. м. За МКАДом предлагается максимальный объем офисной недвижимости. А самое маленькие предложения – в центральном деловом районе и Москва-Сити.
Новое строительство так же преимущественно ведется за МКАДом – порядка 140 тыс кв. м., 96 тыс кв. м. в районе Обручева и бывшего ЗИЛа. Половину приходится на аренду, половина — на продажу.
Прогноз общего ввода в эксплуатацию офисной недвижимости в 2024 году в Москве — 1 млн 400 тыс кв. м. Из них 900 тыс кв. м. уже реализовано. То есть, осталось менее 500 тыс кв. м. для покупки или аренды. Большая часть этих предложений блоки, размером менее 500 кв. м. Если есть желающий купить или арендовать площадь свыше 5 тыс кв. м, то его выбор ограничен 5% того, что есть и еще будет на рынке.
Доля свободных площадей составляет 3,7%, прогнозируется, что к концу года этот объем сохранится. В премиальном сегменте свободных площадей больше – 5%, а в классе B – 3,1%.
Всех всегда волнует динамика арендных ставок. Согласно информации Ирины Хорошиловой, в 2024 году они подросли на 10-15%, в первом полугодии 2025 года возросли на такую же величину. Скорее всего, до конца года возможен их незначительный рост, его размер будет зависеть от конкретных локаций.
Прогноз по году. Вероятнее всего, год завершится общим объем сделок в 1 млн. 200 тыс кв. м., что меньше показателей 2024 года. Но это тоже хороший результат, он свидетельствует, что рынок жив. Новое строительство составит 1,4 млн кв. м, — это большое достижение. Доля свободных площадей 3,5-3,6% и ставки аренды немного подрастут.
Александр Гусев
Фото: ИА Строительство