Высокие цены на жилье: это жадность девелоперов – банкиров, непрозрачность рынка

Фев 13, 2025 19

Пока в российском стройкомплексе вверх одерживает механизм роста затрат и цен, чем снижения того и другого

В рамках форума «Стратегия ускорения строительства» в Новосибирске состоялся круглый стол на тему: «Жилищное строительство и строительные материалы: прозрачное ценообразование как фактор развития». После того, как была отменена льготная ипотека, большая часть граждан оказалась отрезанной от возможности приобретения недвижимости. Страдают и застройщики, так как падает спрос на их продукцию. Поэтому стоимость строительства выходит на первый план. Без ее снижения невозможно увеличить объемы продаж. Если же этого не случится, отрасль ждут непростые времена.

Тревожный сигнал

Что же влияет на стоимость квадратного метра? По словам заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по экономической политике Артема Кирьянова, помимо традиционных факторов в последние годы растет влияние на этот процесс так называемых «прочих расходов, то есть затрат, напрямую не связанных со строительным процессом. Мнение же о том, что больше всего на рост себестоимости влияют рост цен на строительные материалы, не подтверждаются объективными данными. В 2024 году строительные материалы в среднем подорожали на 2-3%, что существенно ниже публикуемого Росстатом размера инфляции в 9,2%.

Есть разные причины роста стоимости недвижимости. Заместитель секретаря Общественной палаты РФ, вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ Владислав Гриб отмечает «вклад» в этот процесс жадность банков и девелоперов. По его мнению, назрела пора создания межправительственной комиссии при Правительстве РФ по анализу ситуации в стройкомплексе и выработки мер по сдерживанию роста цен в строительной отрасли.

Иначе положение будет только усугубляться. Уже сейчас статистика фиксирует рост задолженности по зарплате в строительстве, она касается в той или иной степени половины отрасли. Это серьезный сигнал тревоги об усилившимся неблагополучии.

Сбор вишен

И все же какие непосредственно факторы влияют на рост цен? Заместитель председатель Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ Александр Аксененко считает, что они весьма разнообразны. Рост цен на стройматериалы удорожает стройку, но их значение в этом плане весьма умеренное.

Другая причина – серьезный рост стоимости отделочных работ; в первую очередь по причине зарплат отделочников, так как сегодня трудно найти на рынке труда квалицированных специалистов.

Возведение дорогостоящей социальной и инженерной инфраструктуры сегодня ложился на баланс застройщиков, сильно увеличивая их затраты.

Все эти обстоятельства имеют места, однако нужно смотреть на ситуацию глубже, считает исполнительный директор аналитической компании «СМ Про» Евгений Высоцкий. В статистке есть такое понятие: «сбор вишен», когда во внимание принимаются лучшие данные, а те, которые им противоречат, игнорируют. Это приводит к искажению представлений о реальных процессах.

Важно, что будет дальше со спросом на строительные материалы? По мнению Евгения Высоцкого, в 2025 году проявится тренд на его сокращение. Например, в массовом секторе жилищного строительства за 11 месяцев 2024 года произошло снижение объемов ввода на 11,9%. Сокращается количество заявленных новых объектов. Все это не может не привести в 2025 году к снижению потребления стройматериалов.

Это особенно грустно на фоне того, что за последние два года отрасль стройматериалов динамично развивалась. Сейчас начинается разворот в другую сторону. Впрочем, считает аналитик, на базовые строительные материалы сокращение спроса не будет большим, так как надо завершить уже начатые стройки.

Парадокс ситуации заключается в том, что, согласно исследованиям, с 2014 по 2023 года доля стоимости в 1 кв. м. СМР, включая стройматериалы, выросла 1,7 раза, а расходы, напрямую не связанные со строительством – в 2,3 раза. Таким образом, доля СМР за этот период снизилась с 70% до 36%, при этом вес стройматериалов в этом уравнении составил всего 27%. Одновременно цена квадратного метра продолжает ползти вверх, за 5 последних лет она возросла в 2,5 раза, а цены на стройматериалы – только на 1,7 раза.

Стоимость квадратного метра без указания источника данных бывает часто не достоверным. Например, Росстат приводит общую эту цифру без разбивки на первичный и вторичный рынок. А разница в ценах там может быть очень существенной, в некоторых регионах разрыв достигает 55%, указывает Евгений Высоцкий.

Затраты растут и растут

Отдельная тема в стоимости СМР – доля фальсификата. Обычно такие материалы дешевле подлинной продукции, вот только негативные последствия от их использования зачастую перекрывают эту экономию. По данным начальника отдела государственного надзора и контроля Управления метрологии, государственного контроля и надзора Росстандарта Карена Тадевосяна, доля фальшивого цемента на рынке оценивается в 22%, что составляет 13,7 млн тонн, фальсифицированные смеси и растворы – это 46 млн тонн, отопительные приборы – 18% от этого рынка, кабельно-проводниковая продукцию – 21%.

Посмотрим, как на этом не самом лучшем фоне развивается производство некоторых стройматериалов. Начнем с цемента. По данным исполнительного директора НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» Дарьей Мартынкиной, в объединение состоят 45 заводов с общей мощностью свыше 100 млн тонн продукции при реальной загрузке 60% от этой величины. В структуре себестоимости 15% приходится на топливо, 8% — на электроэнергию, затраты на зарплату 17%, на ремонт – 13%. Остальное – другие компоненты.

В последние годы затраты цементников быстро растут из-за увеличения тарифов естественных монополий, удорожание электроэнергии, дефицита кадров и возрастание стоимости оборудования. Таким образом, производители продукции не могут влиять на 40% своих расходов.

Тем не менее, цена на цемент в 2024 году поднялась на 7,7%, при том, что в среднем стройматериалы подорожали на 7,9%, а общая инфляция, согласно Росстату составила 9,2%.

Как снизить себестоимость цемента? По мнению Дарьи Мартынкиной, можно использовать ряд мер: сдерживать тарифы естественных монополий; субсидировать проценты по кредитам; увеличивать спрос на продукцию, субсидировать модернизацию заводов.

Бетон – основной строительный материал, 70% конструкций возводится из него. Объем выпуска бетона в стране составляет 70 млн тонн, информирует директор Национальной ассоциации «Союз производителей бетона» Дмитрий Пожаров. На этот результат работают 5 тыс заводов. 85% себестоимости зависят от двух компонентах – сырья и логистики. Причем, в последнее время на нее приходится резкий рост затрат. Например, стоимость добычи песка составляет 350 рублей за тонну, а его доставка 650 рублей за тонну, по щебню соотношение 800 рублей и перевозка на железнодорожном транспорте обходится в 1580 рублей.

Средняя рентабельность отрасли всего 4, 2%, это низкий показатель, к тому же он постоянно снижается. Это привело к тому, что в 2024 году два крупных застройщика отказались иметь на своем балансе бетонные заводы.

Хотя цены растут на бетон, но гораздо ниже по сравнению со стоимостью одного квадратного метра; с 2020 года этот разрыв составил 60%. Такое отставание во многом связано с тем, что из-за большой конкуренции на бетонном рынке строители выкручивают руки бетонщикам, заставляют их дешево продавать свою продукцию.

Теперь рассмотрим положение с отопительными приборами, о нем рассказывает генеральный директор Евразийской ассоциации рынка отопительных систем ЕВРАРОС Игорь Прудников. Сегодня в строительстве стараются искать разные способы экономии затрат, в том числе благодаря отказу от использования профессионалов и качественной продукции. Этот тезис в равной степени относится и к отопительным системам. Есть много примеров, когда после их установки в новом доме их демонтируют и продают на «Авито». Взамен же устанавливают не качественную продукцию.

При этом строители так выстраивают свой бизнес, что он ведет к удорожанию, а не удешевлению. Так, в 2023 году лишь 26% продукции приобреталось непосредственно и производителей, и 70% — через цепочки посредников. И каждому этому звену приходилось платить.

Если говорить о себестоимости, то в структуре радиаторов 75% приходится на материалы, из них 60-65% — металлы. А они продаются по ценам мировых бирж. Это один из основных факторов роста стоимости на продукцию.

Чтобы сделать ее дешевле, нужно, чтобы проводящая товары цепочка была бы короткой, не более двух звеньев. Сегодня их 5-6, вот там и исчезает большая часть денег.

Разумеется, всеми этими факторами не исчерпываются причины роста цен на недвижимость. По мнению Артема Кирьянова, при правильном подходе к строительству, себестоимость жилья можно снизить на четверть. Спрашивается, чего ждем?

Владимир Гурвич

От редакции. Согласно исследованиям (что приведены в тексте), с 2014 по 2023 года доля стоимости в 1 кв. м. СМР, включая стройматериалы, выросла 1,7 раза, а расходы, напрямую не связанные со строительством – в 2,3 раза. Все так. Но в том же самом исследовании есть некоторая расшифровка так называемой части стоимости квадратного метра напрямую не связанная со стройкой, а именно: затраты на земельные участки, коммуникации, подключение к сетям, ввод объектов в эксплуатацию, реклама, обслуживание кредитов, социальная нагрузка, рентабельность девелопера и др., не расшифровывая почему происходит такое повышение стоимости земли, и что такое ввод объектов в эксплуатацию. Это что «благодарность» приемной комиссии? Нет и расшифровки «социальной нагрузки», а это не что иное, как получение в качестве навязанных обязательств от местной власти для девелоперов строительство школ, д/садов и т. д. за счет прибыли от продаж квартир.

Но стоимость кв метра в будущем будет дорожать, так как теперь эти объекты девелопер обязан вводить в эксплуатацию в одно время с домами, и это конечно правильно. Если ранее он вводил в эксплуатацию эти объекты через 2-3 года, используя при этом выручку от продаж уже построенного, то теперь ему необходимо брать больше кредитов для одновременного строительства и того и другого, что ведет застройщика к еще большей зависимости от кредита, который нужно регулярно погашать независимо от скорости продаж квартир. То есть эту финансовую нагрузку застройщик будет решать за счет повышения стоимости квадратного метра.

Более подробную информацию о приведенном исследовании вы можете ознакомиться здесь: https://dom.iastr.ru/novosti/4466-pochemu-zhile-stoit-tak-dorogo.html .