Штиль на рынке земли: девелоперы меняют стратегию
Земля — основополагающий ресурс любого экономического процесса. Если востребованность в нем сокращается, это важный признак того, что наступление неблагополучия не за горами.
Все, что строится, от самого маленького до самого большого, строится на земле. Вот почему такое огромное значение в строительном бизнесе, имеет земельный рынок. Помимо всего прочего это еще и очень чувствительный барометр состояния отрасли. Отсюда так важно знать, что происходит в этом сегменте, какие процессы определяют его состояние. Состоялась он-лайн дискуссия: «ЕРЗ-тренды: Инвестиционный штиль: разбираем новые стратегии девелоперов на рынке земли». В качестве инициатора этого разговора выступил портал «Единый ресурс застройщиков».
Самый ценный ресурс
Сегодня многие застройщики и девелоперы, исходя из ситуации на рынке недвижимости, пересматривают свои стратегии работы с земельными участками, отмечает Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ. Кто-то их перестает покупать, кто-то наоборот, увеличивает приобретения. Однако, если говорить об общем тренде, количество сделок с землей уменьшается.
Этот тезис подтверждают и итоги развития земельного рынка за I полугодие 2025 года. Согласно данным руководителя направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрия Шелковского, в целом объем инвестиций в земельный рынок по стране сократился в два раза. Если за этот период 2024 года для приобретения земли было израсходовано 147 млрд рублей, то в 2025 году – 73 млрд рублей.
Есть несколько причин, объясняющих такое падение. Это высокая ключевая ставка ЦБ, которая приводит к тому, что бридж-кредиты застройщикам выдаются по 27-28%; увеличение кредитной нагрузки на девелоперов при одновременном снижение спроса на их продукцию; повышение себестоимости СМР; сложности с подбором персонала.
Многие компании пребывают в состоянии пересмотра инвестиционных стратегий. При этом каждая команда разрабатывает свою модель поведения в зависимости от той ситуации, в которой она находится.
Но как бы не менялась ситуация, некоторые ключевые факторы сохраняются неизменными. Земля в Москве остается самым ценным земельным ресурсом в России, вложение в столичную землю превышают 75% от их общего объема по стране. К тому же он вдобавок очень дорогой, один гектар подготовленной земли стоит 1,8 млрд рублей. На втором месте с большим отставанием находится Санкт-Петербург. В частности, это объясняется тем, что это сложный рынок с малым количеством свободных участков.
Несмотря на двукратное падение инвестиций, в целом же по стране интерес к приобретению земли со стороны девелоперов сохраняется. Об этом косвенно свидетельствуют и цены, которые сохраняют стабильность, отмечает Дмитрий Шелковский. При этом растет спрос на участки, используемые в проектах КРТ.
Среди других трендов – усиление коллаборации между застройщиками и землевладельцами. Правда, преимущественно эта тенденция затрагивает провинцию, а вот в Москве земельные собственники хотят как можно быстрей получить деньги за продажу участков.
Немного статистики
Приведем некоторые данные, характеризующие рынок земли за I полугодие 2025 года. Всего по стране заключено 1800 сделок, больше всего под строительство многоэтажных домов. На самые востребованные регионы приходится 60% всех покупок.
Строительные компании пребывают в постоянном поиске земельных ресурсов. 40% из них обладают своими земельными банками. Резкое падение зафиксировано при заключении сделок с использованием бридж-кредитов. По данным Сбербанка, на конец 2024 года это количество сократилось на 87%. Сбер отмечает: там, где раньше заключалось 10 сделок, теперь – одна. Так же выросло число приобретений земли без участия банков, за счет собственных средств девелоперов.
Невозможно представить
Невозможно представить, чтобы земельный рынок перестал бы функционировать, отмечают участники дискуссии. Строительство — это непрерывный конвейер, он может двигаться быстрей или медленней, но не может остановиться. Это не означает, что строительные компании гарантированы от неприятностей или даже краха; он обычно наступает, если застройщик неправильно оценил свои возможности и ситуацию в отрасли. Но это лишь означает, что начнется череда поглощений и передела рынка.
Да и сам земельный рынок пребывает в постоянной динамике. В 2023 году девелоперы максимально активно приобретали земельные наделы. Хотя они были дорогие, застройщики верили, что эти затраты окупятся. Но это привело к тому, что уже в 2024 году образовался дефицит свободных участков.
Эта ситуацию неизбежно повлияет на общее положение на строительном рынке. Те, у кого не окажется нужного земельного банка, уйдут с рынка или в лучшем случае на нем потеснятся, на их место придут другие игроки. Произойдет и переток участков земли в пользу наиболее эффективных компаний. Можно сказать, что сегодня это уже происходит.
С расчетом на будущее
О стратегии конкретной строительной компании на нынешнем этапе поведала Ирина Лузянина, директор по развитию земельного банка и GR Железно. Так как экономическая ситуация ухудшается, это вынуждает подходить к земельному банку более детально, в частности, не создавать его про запас. Теперь земельная стратегия компании эквивалента ее общей стратегии до 2029 года. Стратегический запас участков формируется на 3-5 лет.
Как говорит Ирина Лузянина, предпочтение отдается уже подготовленным участкам, так как, во-первых, они дешевле, а во-вторых, есть время, чтобы их подготовить.
Меняется сам подход к формированию банка земли. Новая модель опирается на рейтинг регионов, где предполагается строительство, а так же на финансово-экономические критерии. То есть, выбираются максимально ликвидные участки с расчетом на будущее.
Компания при формировании банка земли ищет новые финансовые схемы, повышает качество оценки участков с точки зрения их локации, проводится анализ, насколько производимый продукт востребован рынком, как сильно занята эта ниша. Так же стараются избегать приобретать землю с плохой экологией, учитывается транспортная инфраструктура и социальная среда.
На этом критерии покупки земли не исчерпываются. Проводится оценка спроса, а так же возможность использования партнерских отношений. К сожалению, не все землевладельцы готовы их обсуждать.
Поиск земли продолжается
Строительный комплекс, несмотря на все препятствия на его пути, движется вперед, говорит директор по развитию компании DOGMA Никита Зотов. И хорошие земельные участки являются важным ресурсом компании и потому хорошо раскупаются. Их поиск не останавливается ни на день.
Покупка участков продолжается. В хорошие времена их приобретают впрок, сейчас очевидный сдвиг в сторону качественных предложений. Они должны четко соответствовать стратегии застройщика. Можно обходиться без банковских кредитов, их заменяют различного рода партнерские схемы. В этой связи перед девелоперами стоит задача придумать новые способы покупки земли.
В нынешней ситуации особенно важно понимать возможные риски, считает эксперт. А они возрастают. Создается большой навес из непроданных квартир, в некоторых регионах они реализуются в течение 4-7 лет. А в среднем по России этот срок три с половиной года.
В такой ситуации у некоторых застройщиков могут возникнуть проблемы с участками земли, отданными в качестве залогов, банкам. В какой-то момент может начаться массовая распродажа такой земельной недвижимости. Это плохо и для строителей и для кредитных организаций.
Правда, пока кандидатов на такое развитие событий немного, считает Дмитрий Шелковский. Но и исключать такой вариант нельзя. Хотя надо понимать, что окончательное решение о том, как будут развиваться события, за рынком.
Марк Горский