Ипотека: конец рекордам и новые сомнительные схемы

Как-то незаметно ипотечное кредитование стало одним из драйверов развития всей экономики. А потому не хотелось бы, чтобы оно так же незаметно лишилось этой роли.

Ипотечное кредитование в последние годы превратилось в один из самых основных и популярных финансовых инструментов. От его состояния напрямую зависит положение на рынке недвижимости. И в последние годы объемы выдачи ипотеки бьют все рекорды. Но, понятно, вечно такая ситуация продолжатся не может, особенно учитывая совокупность экономических и политических реалий современной России. В 2024 году по всем прогнозам как раз и состоится этот важный разворот.

В 2024 году рекорда не будет.

Сегодня ипотека превратилась в один из основных финансовых продуктов страны. Она занимает 63% от всех кредитов населению, которые были выданы в 2023 году, и 54% совокупного банковского кредитного портфеля.

Такая динамика этого вида кредитования оказывает огромное влияние на рынок недвижимости и строительства. В 2023 году было приобретено жилья на 6 трлн рублей, выдано кредитов на 7,8 трлн рублей. И, как считает руководитель аналитического центра ДОМ РФ Михаил Гольдберг, это огромные суммы. Во многом рекордного результата удалось достичь за счет льготных ипотечных программ. Благодаря им куплено 1 млн квартир или 83% от числа общих покупок жилья.

Однако у этого процесса есть и обратная сторона — мы имеем дело с серьезной деформации рынка, считает аналитик. Ситуация, когда льготная ипотека занимает столь огромный объем, долго существовать не может. Количество льготных сделок в первую очередь на первичном рынке следует снижать примерно до трети от их общего числа.

Как станет развиваться ситуация в 2024 году? По словам Михаила Гольдберга, несмотря на ужесточение экономической ситуации на рынке, начало года для ипотеки вполне удачное, кредитов выдано больше, чем ожидалось. И все же 2024 год будет отличаться от предыдущего. Возрастет такой важнейший показатель, как средняя ставка; в 2023 году она составила 9,9%, по прогнозам в 2024 году — 13,5–15,5%. Снизится объем рыночного ипотечного кредитования в силу увеличения суммы первоначального взноса и снижения общего размера кредита. Уже сейчас заметна связанная с этими факторами тенденция: люди продают свои однокомнатные квартиры и берут кредит на покупку двухкомнатных. Также свой вклад в осложнение ситуации вносит и ужесточение регулирования рынка со стороны ЦБ.

Все это позволяет сделать определенные выводы: ипотечный рынок в 2024 году по объему будет меньше, чем в 2023 году. При этом первичный рынок сократится меньше вторичного.

Если говорить более конкретно по отдельным сегментам, то выдача кредитов на покупку однокомнатных квартир уменьшится, вырастет существенно семейная ипотека. Быстрее всего ипотечное кредитование станет расти в секторе ИЖС; за два месяца текущего года прирост в три раза в основном за счет льготных программ. Эта тенденция продолжится и на ближайшие годы в силу того, что желающих жить в своих домах в два раза больше, чем в них сегодня живут.

Отдельно стоит остановиться на семейной ипотеке, которая вызывает все больше споров. Например, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко вовсе предлагает ограничить «семейную ипотеку» на маленькие квартиры. В последнее время данная льготная программа перестала решать свою главную задачу. Максимальная сумма общего бюджета покупки по семейной ипотеке, например, в Москве составляет 15 млн руб.; 12 млн. руб. лимит по ипотеке и 20% первоначальный взнос позволяет по текущим ценам приобрести квартиру метражом 35-40 кв.м. Сложно представить, что в этой квартире могут жить в более-менее комфортных условиях родители с 2-мя детьми, не говоря уже о бабушках и дедушках. Поэтому целесообразно выдавать такой кредит только на квартиры от 50 кв. м.

На ипотечное кредитование также влияет то, что происходит в зоне строительства жилья. Михаил Гольдберг опровергает распространенное утверждение о затоваривании на рынке. Об этом свидетельствует тот факт, что из введенного в 2024 году жилья продано уже 60% и 25% — в 2025 году. Таким образом, соотношение проданного к строящемуся 81%, в 2023 году оно составляло 71%. На рынке ощущается дефицит хороших квартир в степени готовности, о чем говорит рост на них цен.

В целом же, прогнозирует Михаил Гольдберг, объем ипотечного кредитования по сравнению с 2023 годом снизится на 40%, а процентная ставка по кредитам будет равна этому показателю за 2022 год.

Выдача ипотеки в I квартале 2024 года уже сократилась почти на 20%. Спад произошёл за счёт рыночных программ, ставки по которым остаются высокими на уровне 17%. Если говорить о физических объемах, то по оценке ДОМ.РФ, за 3 месяца 2024 года в рамках рыночных программ банки выдали 136 тысяч ипотечных кредитов против 214 тысячи кредитов за аналогичный период прошлого года. Наиболее востребованной льготной программой остаётся «Семейная ипотека»: в I квартале 2024 по ней было выдано 75 тысяч кредитов, что на 18% больше, чем за тот же период в прошлом году. Выдачи по «льготной ипотеке» за сравниваемый период сократились на 5%.

Рыночные перекосы

Развитие, особенно долгое и интенсивное, любого рынка всегда ведет к появлению перекосов на нем. Сегодня происходит коррекция в секторе ипотечного кредитования, считает заместитель директора Департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей Яковлев. То, что 90% ипотеки относится к льготным программам — это неправильно. Перед рынком стоит задача — придать мерам поддержки населения адресный характер. Льготы должны получать те, кто действительно в них нуждается, а доля таких программ составлять 25% от общего объема. Эту цель нужно достигать постепенно, но особенно интенсивно в 2026–2027 годах на фоне снижения ключевой ставки.

Новые схемы придумала жизнь

Особенно актуален вопрос снижения доли льготных программ в связи с появлением новых сомнительных и рискованных схем приобретения жилья. О них поведал начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Александр Копылов. По его словам, ЦБ постоянно мониторинг рынок недвижимости и отслеживает на нем различные новации, в том числе и весьма сомнительные.

Схема №1. Часть денег на покупку недвижимости размещается на аккредитиве. На эти средства жилье покупается еще до ввода в эксплуатацию. Таким образом, на эскроу-счет поступают меньшие суммы. Для застройщика этот способ финансирования позволяет более гибко расходовать платежи населения.

Но возникают и риски. То, что денег на эскроу-счете меньше, заставляет банк изыскивать другие источники для проектного финансирования. Кредит может стать дороже, а значит, и расходы строителей возрастут. В свою очередь это приведет к росту цен на конечную продукцию. К тому же деньги на аккредитиве не страхуются, и если банк, где они лежат, становится банкротом, эти средства могут безвозвратно потеряться.

Схема №2. Продажа квартиры по более низкой цене аффилированному покупателю. На втором этапе аффилированное лицо, переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю — физическому лицу, но, разумеется, уже за рыночную цену.

Данная схема опасна для покупателей жилья. По сути дела возвращается период, когда не было страховки в виде эскроу-счетов. А идея отложить момент получения средств застройщиком до того этапа, как дом полностью построен, здесь полностью извращается. Например, в случае дефолта строительной компании конечный покупатель получит лишь частичную компенсацию, потеряв большую часть суммы.

Схема №3. Траншевая ипотека или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку». Покупатель платит часть денег из собственных средств в качестве первоначального взноса, которые зачисляются на эскроу-счет. Тут все стандартно по правилам, но дальше возникает уже новая история. В отличие от обычной ситуации ипотечный кредит выдается не на всю оставшуюся сумму, а частями. Эти деньги, которые получает заемщик от банка, поступают на счет-эскроу. Тут все вроде бы по закону, но такая распределенная во времени выдача кредита несет свои риски.

Эта схема может быть привлекательной для покупателя, так как позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше, что привлекает людей, которые не имеют достаточных средств для ипотеки, но рассчитывают их иметь в будущем. Но если эти расчеты не оправдаются, появляется повышенный риск дефолта. Это проблема и для физлиц, и для банка, выдавшего ипотеку.

По словам Александра Копылова, для борьбы с этими схемами ЦБ уже разослал письмо в банки с рекомендациями не использовать такие рискованные варианты. При этом Банк России будет считать, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит, и требовать от банков большего резервирования.

Что можно купить?

Говоря об ипотеке, интересно понять, а что вообще можно купить из недвижимости. Например, в Москве. Минимальная сумма, за которую можно купить недвижимость — это студия или однокомнатная квартира. Студия — это площадь 23–34 кв. м., однокомнатная квартира — 36–37 кв. м. класса комфорт. На сегодня это самые востребованные сегменты, на них приходится свыше 60% всех сделок.

Кто покупает такое жилье? Однокомнатные квартиры — одинокие люди или семейные пары с одним ребенком. Что касается студий, то тут два распространенных варианта: это либо одиночки, либо с целью инвестиций.

К сожалению, просматривается отрицательный тренд на снижение площади жилья. В 2023 году студии уменьшились в среднем на 7,9%, площадь однушек стала меньше на 8,1%.

В то же время спрос на лоты студий и однушек снижается. Тренд 2024 года — площадь жилья продолжит сокращаться, а вместе с сокращением уменьшится и привлекательности такой недвижимости.

Это то, что можно купить. А вот то, что хотят приобрести, становится понятным из проведенного совместного исследования ВЦИОМа и ДОМА РФ. Опрос проводился среди 5700 респондентов в 150 населенных пунктах.

Основные покупатели жилья (как реальные, так и потенциальные) — это молодые семьи. Их в России 20 млн — это 32% всех семей в стране. При этом возраст одного из супругов до 35 лет, второго — соответственно меньше. У 44% есть дети, 49% планируют их завести в ближайшие 5 лет.

Где живут эти семьи? В отдельных квартирах — 73%, в частных домах — 23%, еще 0,7% молодых семей довольствуются комнатами.

По словам Валерия Федорова, генерального директора ВЦИОМ, у 52% респондентов есть потребность в улучшении жилищных условий, а это свыше 10 млн семейных пар. 55% из них планируют их сделать более комфортными, 41% — хотят этого добиться в ближайшие пять лет. Но в то же время 48% российских молодых семей не имеют такой потребности.

Это с желаниями и намерениями, а что с возможностями? 15% опрошенных обладают на эти цели деньгами для покупки квартир, 9% — на приобретение ИЖС. Таким образом, те, кто могут в любой момент купить себе новое жилье, составляют 24%. При этом 83% считают, что идеальная квартира должна быть 2–3-комнатной с площадью 55–80 кв. м.

Владимир Гурвич

Фото: ИА Строительство