Комплексное развитие территорий (КРТ): все хорошо, хотя могло быть и лучше

Все последние годы стройкомплекс России сохраняет позиции одного из основных драйверов отечественной экономики.

В Москве в рамках «Российской строительной недели» состоялось IX Всероссийское совещание «Развитие жилищного строительства в РФ». На нем были подведены итоги ушедшего года в стройкомплексе страны, дан прогноз ближайшего развития, а также определены основные тенденции и направления в строительстве и в жилищной политике, которые будут определять развитие отрасли в обозримом периоде.

Подвели итоги

О том, как стройкомплекс страны завершил 2023 год, рассказал первый заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Александр Ломакин. По его словам, введено свыше 110 млн кв. м жилья, улучшены жилищные условия более 4 млн семей.

Важнейшим направлением развития жилищного строительство стало комплексное освоение территорий (КРТ). На эти цели направлены государственные меры поддержки.

Другой важнейшей тенденцией 2023 года стал рост ИЖС — его доля ввода составила 54%.

Еще одним направлением стало благоустройство территорий. Работа велась на 10 тысячах площадках. При этом их выбор во многом определяли сами жители; в 2023 году их проголосовало 14 млн.

Большие средства были вложены в развитие инфраструктуры, на эти цели потрачено свыше одного триллиона рублей. 500 млрд выделил бюджет, остальные 1,5 триллиона рублей получены из других источников. При этом количество заявок от регионов превысило сумму в два триллиона рублей.

Таким образом, подвел итоги первый заместитель Министра, 2023 год оказался по своим результатам не хуже рекордного 2022 года.

Регистрация больше не проблема

На протяжении длительного времени застройщики в перечне наиболее острых вопросов постоянно указывали на трудности с регистрацией земельных участков, построенных объектов, прав собственности. Однако, по словам Леонида Казинца, президента Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в последние горы этот пункт среди наиболее актуальных проблем практически исчез.

Как это получилось, рассказал статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий По его словам, в учетно-регистрационной сфере мы победили фактически все проблемы. Это потребовало серьезной работы. С 2020 года ежегодно составлялась «карта болей» Росреестра. Первый список включал 122 пункта. И по каждому из них работали, пока он не исчезал. На сегодня остались вопросы, связанные с проведением правовой экспертизы и формированием земельной политики.

Ведомство подготовило ряд мероприятий по вовлечению земли в оборот, в частности речь идет о проекте «Земля для стройки» и «Земля для туризма», находящиеся в публичном поле, хотя недавно трудно было предположить, что информация о свободных земельных участках станет открытой.

КРТ набирает обороты

Мы уже отмечали, что одним из основных направлений политики в сфере жилищного строительства стало КРТ. О том, что происходит в этой сфере, рассказала Мария Синичич, директор Департамента КРТ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В прошлом году только по программе «Стимул» построено 169 объектов.

КРТ активно развивается в регионах. Но темпы могли бы быть выше, главным фактором, сдерживающим эта работу, по мнению чиновника, является рассинхронизация взаимодействия региональных и муниципальных властей. Там, где «слышат» застройщиков, работа по КРТ идет успешно.

Но происходит это не везде, и во многом это связано с кадрами. Они часто меняются, и новые специалисты не знают специфики этой работы. В ближайшее время Минстрой планирует запустить обучающий модуль совместно с РАНХиГС».

Еще одна проблема — излишнее обременение застройщиков в договорах КРТ. Анализ более 400 договоров рисует такую картину: в документе на 36 страницах 15 занимают обязательства застройщиков, а обязательства муниципалитета сводятся к следующему: не сдадите документацию по планировке территории (ДПТ), отменим договор КРТ. Необходимо требования к договорам, проектным решениям и обязательным документам привести к единому стандарту, чтобы исключить злоупотребления, но не упустить важные вопросы.

Говоря о развитии КРТ в стране, нельзя пройти мимо опыта Москвы, которая является бесспорным лидером этого направления. Председатель Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Московской городской Думы Елена Николаева сообщила, что в столице реализуются 288 таких проектов на площади 2,7 тысяч га.

В городе огромный потенциал для дальнейшего развития этого направления, а потому следует активно использовать накопленный опыт. Так, в столице действует специализированная организация, которая готовит договоры по КРТ. Поэтому в Москве меньше всего возникает коллизий по их реализации.

По мнению московского депутата, стоит насущная задача по распространению принципов КРТ на сектор ИЖС. Это также важно с точки зрения решения демографического вопроса. Исследования дают наглядную картину: рождаемость в частным домах на 40% выше, чем в МКД.

Рекорды рекордами, а проблемы проблемами

Несмотря на рекорды стройкомплекса, ситуация в нем весьма непростая. Более того, есть целый перечень проблем, которые усугубляются.

Одна из них, по версии Антона Глушкова, Президента НОСТРОЙ, отсутствие аналогов качественных стройматериалов и большое количество фальсификата на рынке.

Другой вопрос касается технического регулирования и перевода обязательных требований в добровольные. По мнению Антона Глушкова, нужно активнее использовать возможность применения альтернативных проектных решений. К сожалению, пока этой нормой пользуются только большие компании, которые в состоянии проводить свои научно-исследовательские работы и опытно-конструкторские разработки. Между тем, использование альтернативных решений позволяет создавать более привлекательные, уникальные объекты строительства, а самое главное — такой подход позитивно влияет на экономику процесса.

Третьим проблемным аспектом Антон Глушков назвал систему взаимоотношений с банковским сектором. Объединение усилий, своевременное выражение позиции строительного сообщества и диалог с банками в части требований к проектному финансированию позволили бы быстрей прийти к компромиссу в пользу застройщиков и потребителей. В начале этого года у большей части банков поменялись требования к проектному финансированию, к субсидированию ипотечных продуктов, отметил Президент НОСТРОЙ. Недавно стало известно, что банки с учетом единодушной позиции девелоперов и застройщиков пошли им навстречу, и сейчас эта ситуация выглядит уже в пользу потребителя и девелопера.

Завод остался только в названии

О том, как реально происходит реализация проектов КРТ, поведал собравшимся генеральный директор компании ЛСР Александр Чайковский. Застройщик реализует один из самых крупных объектов в этой сфере — ЗИЛАРТ. На руинах известного завода в Москве на 65 гектаров вырастает один из лучших в стране жилищных комплексов.

Как рассказывает Александр Чайковский, все началось в 2014 году, когда ЛСР победил в конкурсе на редевеломпент территории ЗИЛа. С самого начала был взят курс на мультифункциональную застройку, именно он и стал ключевым фактором успеха.

Но перед этим предстояло провести огромную работу по очищению территории. Было снесено до 1 млн кв. м бывших заводских корпусов, проведена рекультивация земель толщиной в десять метров. Этого требовала экологическая ситуация.

Второй вызов, с которым столкнулся застройщик, репутация территории. Она ассоциировалась с заводом, а отнюдь не с местом, где можно комфортно жить. Потребовались большие усилия, чтобы сменить имидж этого места.

С самого начала было принято решение о том, что у нового ЖК будет достойный архитектурный облик. Творческий коллектив состоял из 30 архитекторов — российских и иностранных. Когда были введены уже первые дома, стало ясно, что новый ЖК станет одной из архитектурных достопримечательностей города.

Еще одна ключевая фишка проекта — благоустройство территорий. Это должно быть местом, где приятно и жить и проводить время любому жителю. Появилась набережная, проложены зеленые бульвары, разбиты парки и скверы.

На данный момент уже заселены две очереди ЖК, строится третья очередь. По словам Александра Чайковского, ЗИЛАРТ стал полигоном КРТ для всей страны.

Владимир Гурвич