Сберу при рекордной прибыли не хватает денег?

В надежде получить сиюминутные или тактические выгоды можно нанести серьезный ущерб стратегическим целям.

Мы уже писали о введении Сбербанком комиссии за получение застройщиком ипотечного кредита по программе льготной ипотеки. Но ситуация не только не успокоилась, наоборот, есть все признаки, что она обостряется и грозит существенным образом повлиять как на рынок строительства жилья, так и на сегмент, связанный с его покупкой.

Новогодний подарок от Сбера

В конце декабря 2023 года, когда застройщики уже начали подводить итоги уходящего года и готовиться к празднованию Нового года, Сбербанк неожиданно объявил, что с 11 января будет выдавать ипотеку по госпрограммам при условии покупки жилья у застройщиков, участвующих в программе субсидирования.

Его комиссия для застройщиков по льготной ипотеке по ставке 8% составляет 7,5% от суммы кредита, по семейной ипотеке — 8,4%, по IT-ипотеке — 8,9%, по Дальневосточной и Арктической ипотеке — 11,5%.

Как это обычно у нас случается, к этой инициативе вскоре присоединились еще целый ряд банков, в основном входящих в число лидеров ипотечного кредитования. По данным директора по развитию Сделка.РФ Ольги Сидоренко, 97% всех ипотечных кредитов приходится на 10 коммерческих банков, а 90% — на банки из первой тройки. И все они объявили о новых правилах выдачи займов на покупку недвижимости.

По мнению Ольги Сидоренко, это приведет к переменам на ипотечном рынке. Девелоперы активно дифференцируют свои ипотечные портфели, обращаясь к банкам не из топ-3.

Но это далеко не единственное последствие. По мнению многих девелоперов и аналитиков рынка, решение банков приведет к удорожанию жилья на 10%, что может стать критичным для спроса в большей части субъектов РФ. Так, по расчетам коммерческого директора ГК РосСтройИнвест Екатерины Немченко, выплата комиссии банку за выдаваемый кредит неизбежно приведет к увеличению стоимости приобретаемой квартиры на 8–10%, так как эти расходы ранее не учитывались ни в себестоимости, ни в финансовой модели проекта.

У застройщиков есть ограничения по использованию средств дольщиков. Эти средства находятся на счетах эскроу, что не подразумевает дополнительных затрат, напоминает Президент Всероссийской ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец. Под каждую льготную ипотеку девелопер должен вкладывать средства из собственного капитала. Это сильно меняет экономику проекта. При этом банки следят за финансовым балансом девелоперов и требуют соблюдения объемов продаж, внимательно наблюдают за тем, чтобы наполнение счетов эскроу соотносилось с суммами, которые застройщики получают в качестве проектного финансирования. Если оговоренный уровень продаж не выполняется, банки приостанавливают выдачу средств на строительство, и увеличиваются сроки возведения дома. Это в свою очередь приводит к росту расходов застройщика на оплату процентов по кредитам в рамках проектного финансирования.

Рынок охлаждается, но как бы ему не простудиться

Причины появления этой меры в целом понятны — это стремление охладить рынок ипотеки, снизить расходы государства по субсидированию ипотечных кредитов. По мнению руководителя ЦИАН, аналитика Алексея Попова, одним из основных факторов является то, что 2023 год стал рекордным по уровню спроса на рынке недвижимости. Связано это во многом с ростом неопределенности в стране, взлетом инфляции, в результате люди стали больше средств вкладывать в приобретение квартир и домов. К этому добавилось и то обстоятельство, что ужесточение требований Правительства РФ по льготной ипотеке сделало эти программы невыгодными для кредитных организаций. В условиях усиления требований у многих кредитных организаций осталось два варианта: либо прекратить выдачу льготной ипотеки, либо решить проблему совместно с застройщиками.

Однако в реальности ситуация выглядит несколько иначе. Целый ряд застройщиков стали отказываться от сотрудничества с пулом банков, введших комиссию. Вот что, к примеру, рассказывает Коммерческий директор «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Кобякова. «Компания приостановил работы с банками, которые взимают комиссию по программам господдержки. Сделано это для того, чтобы вместе с банками найти альтернативное решение, которое не приведет к удорожанию стоимости квартиры. Вместе с банками мы всегда разрабатывали огромное количество ипотечных программ, которые отвечали первостепенным потребностям нашего покупателя и не приводили к удорожанию стоимости квартиры. Продолжаем вести переговоры с банками; пока же работу с ними по программам с господдержкой не восстановили и, надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро».

Покупателям денег понадобится больше

Пока рано говорить о серьезном влиянии на рынок нового банковского оброка – прошло слишком мало времени. Но то, что оно будет, мало, кто сомневается. Теперь если человек покупает квартиру стоимостью 12 млн рублей по программе семейной ипотеки, то комиссия девелопера банку составляет 778 тысяч рублей, подсчитали в ГК «А101».

Эти средства становятся дополнительной нагрузкой на финансовую модель девелоперского проекта: платить комиссию нужно до раскрытия эскроу-счетов, то есть брать на это дополнительный кредит от банка и гасить по нему еще проценты.

Эта нагрузка ощущается в новых проектах, где наполнение эскроу-счетов ниже, а ставка по проектному финансированию выше. Дополнительные расходы на комиссию потребуют согласования с банками. Все это может вынудить девелопера поднять цены на жилье, даже если это противоречит его интересам и отразится на темпах продаж. В итоге со ставкой по семейной ипотеке на текущем уровне в 6% и ростом стоимости квартиры на 10% первоначальный взнос для клиента составит 2,6 млн рублей, сумма кредита – 10,5 млн, а ежемесячный платеж – 75,6 тысяч рублей.

При этом если бы ставку по семейной ипотеке просто повысили бы на один процентный пункт с 6 до 7%, то ежемесячный платеж составил бы 74,4 тысячи рублей, то есть на 1 200 рублей дешевле», — отмечает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

А вот по мнению директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александры Мамохиной, ставка влияет на спрос в несколько раз сильнее цены: эластичность спроса по цене в 2–3 раза ниже эластичности спроса по ставке. Текущие программы субсидирования действуют до 1 июня 2024 года, затем рынок может столкнуться с ситуацией, когда от субсидированной ставки в 8% рынок вернется к ставке в 18%. Тогда стоимость квартиры в среднем увеличится в два раза! Решение платить ипотечный кредит со ставкой 18% просто непосильно большинству покупателей. Поэтому надо обсудить, какие меры необходимо принять в самые ближайшие месяцы, чтобы клиенты продолжили улучшать свои жилищные условия, а рынок первичной недвижимости продолжил существовать.

Илья Витковский, вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA, полагает, что введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки в пределах 10–15%. Данный рост также обусловлен повышением комиссионного вознаграждения, которое неизбежно отразится на кошельке покупателя. Если сравнивать стоимость квартир в декабре и январе в новостройках Московской области, то уже можно фиксировать подорожание на 8,5%.

Раскол в банковской среде

Учитывая сложность ситуации, особое значение приобретает позиция банков. Они же негласно делятся на два лагеря: в первом те, кто ввели комиссию, во втором, кто ее не вводил. И судя по всему, между ними начинается серьезная борьба за передел рынка.

Согласно прогнозу Елены Зварыкиной, управляющей по ипотечному кредитованию УБРиР, результатом станет частичное перераспределение спроса клиентов в пользу тех банков, которые готовы продолжать работу по госпрограммам без дополнительного субсидирования ставки со стороны застройщика или покупателя. УБРиР сегодня не меняет условия по льготным ипотечным программам и не вводит дополнительных требований ни для застройщиков, ни для заемщиков.

В любом случае все банки игроки на ипотечном рынке — вне зависимости от того, ввели они комиссию или нет, — ужесточают правила по предоставлению жилищных кредитов. По мнению Елены Зворыкиной, тут действуют три основных критерия: ключевая ставка ЦБ; давление первоначального взноса; ужесточение требований к портрету заемщика.

Пока катастрофы не случилось

Нельзя исключить, что введение банками комиссий — это только пробный камень, чтобы уже в недалеком будущем отказаться вообще от всех или большинства видов льготной ипотеки. Государство можно понять, для него это немалое финансовое обременение, а оно и без того своими действиями вызвало существенное падение собственных доходов.

Пока катастрофы не случилось, какого-то обвала спроса не наблюдается, и все же последствия достаточно предсказуемые. По мнению аналитиков, в ближайшее время рынок начнет сокращаться. Если не будет льготных ипотечных программ, то при ключевой ставке в 16% количество желающих брать ипотеку резко сократится, возможно, на треть. Уменьшится также количество новых проектов, особенно в регионах, где потенциал повышать цены на жилье практически исчерпан.

Само собой возникает вопрос: когда вводилась комиссия, проводили ли анализ последствий этой меры ее инициаторы? Или просто решили перераспределить финансовые потоки в свою пользу под предлогом необходимости скорректировать ситуацию в секторе льготной ипотеке?

Владимир Гурвич