Строительство ИЖС: шаг вперед и два назад
Банк ДОМ.РФ, как сообщает его пресс-служба, принял решение профинансировать первый в России проект комплексного ИЖС с помощью экроу счетов. Сумма проектного финансирования на этот проект с названием «Дмитров дом», для компании – застройщика ГК «Самолет» составит 6,9 млрд рублей (еще несколько лет назад эта компания заявляла, что при строительстве многоквартирных домов в Подмосковье она использует только свои денежные средства и не пользуется кредитными линиями. Прим. ред.).
На полученные средства планируется построить 466 двухэтажных загородных коттеджей и 13 таунхаусов в едином архитектурном стиле (а где же разнообразие архитектурных стилей. Прим. ред.) общей площадью 60 тыс. кв. м. Далее пресс-служба перечисляет, что там будет еще построено: общественные пространства, создающие комфортную среду для жизни: коворкингом, плейхабами, коллективными огородами, центральной событийной площадью проекта и другими элементами. На втором этапе планируется создать полноценный социальный каркас кластера, сформированный объектами торгового, медицинского и образовательного назначения. На территории возведут несколько детских садов суммарно на 579 мест, школу для 1202 учеников и поликлинику на 250 посещений в смену.
Первые дома введут в эксплуатацию в 1-м квартале 2024 года, работы по проекту завершаться в 2036 году, предполагается, что там будут жить около 4000 жителей на общей построенной жилой площади в 850 000 кв. м.
В результате мы имеем типичную коттеджную застройку с протяженность строительства в 12 лет, что наводит на мысль о том, что все объявленное под общим названием «инфраструктурные объекты» первые жители будут ждать 12 лет!? К сожалению, у наших девелоперов существует практика – строить такие объекты через 2-3 года после окончания строительства жилья, мол люди после покупки делают 2-3 года ремонты и только потом переезжают в дом, а зачем раньше строить школы и больницы, когда там никто не живет – таковы аргументы застройщиков. И они правы. Но у покупателей аргументы точно наоборот — зачем там спешить жить, если еще ничего не построено из необходимого и инфраструктурного.
Таким образом, в нашем конкретном случае, мы имеем типичный коттеджный проект с проработанной кредитной линией и популярной аббревиатурой «ИЖС», напоминающий индивидуальное строительство, но не являющееся таковым на все 100%.
Как же быть и что делать, тем, кто действительно хочет быстро и качественно построить именно свой дом? Вот каким видится решение этого вопроса исходя из опыта других стран.
Гражданин, пожелавший построить дом для себя должен обратиться в свое районное архитектурно-планировочное управление (АПУ), где ему предоставят полную информацию о возможности (или не возможности например, в случае отсутствия там поблизости инженерных сетей) на его земельном участке построить дом, представить библиотеку проектов частных домов (для выбора по своему вкусу и «карману»), рекомендовать подрядную организацию (или строить самому, но в соответствии с проектом, что он выбрал), подготовить заявку на получение разрешения на строительство и возможно получить услугу как «контроль строительства» и все это за государственную пошлину, то есть за разумные деньги. Стоимость строительства – отдельный вопрос, а потому АПУ может предложить список банков, которые на данной территории работают с физиками по ипотечным программам..
Это не сказка, такие примеры уже есть и совсем рядом. В Узбекистане пошли еще дальше — семья выбирает проект дома, а государство через подрядные компании строит этот дом, контролирует стройку, семья платит ипотеку, не контролируя вообще ничего.
Конечно, это совсем не исключает строительство коттеджных поселков, но нужно заглянуть в этой ситуации чуть вперед, а именно – рассчитывать на то, что стоимость услуг коттеджного поселка, включая услуги ЖКХ, будут изначально значительно выше, чем в персональном доме. Практика судебных разбирательств жителей таких поселков о завышенных тарифах на услуги одна – жители всегда проигрывали, а если хозяин отказывался платить, то его дом (коттедж) отключали от инженерных сетей.
А что же делать с поселками, что строятся по 12 лет? Выход и здесь есть – строить то, что быстро строится с различной архитектурой (по вкусу и по «карману»), то есть строить типовое, но не однотипное. Технологии и примеры такого строительства у нас есть. Это дома модульной конструкции, которые делаются индустриальным способом, что гарантирует высокое качество. Такие дома вводятся в эксплуатацию за один сезон и производятся у нас в России, например компанией «Новый дом» с 2015 года.
Заявив о возможности получать ипотеку под частный дом, мы, безусловно делаем шаг вперед, но возвращаясь к коттеджному строительству со сроком строительства в 12 лет, мы делаем два шага назад, прикрываясь ИЖС.