Трудные роды рынка ИЖС
Жить можно по-разному. Но если ты живешь в своем доме, то возникает больше шансов для ощущения, что жизнь удалась.
Сегодня происходит активное переосмысление значения сектора индивидуального жилищного строительства. Он узкого формата обеспечения населения жильем, он становится одним из важных инструментов развития страны, формирования ее будущего. ИЖС – это не просто вид жилой недвижимости, это так же один из эффективных методов освоения территорий. А с этим у нас огромная проблема, люди все больше сосредоточиваются в нескольких крупных агломераций. Это ведет к умиранию множества поселений, прежде всего, сельских. Все острее возникает вопрос: кто будет жить на огромных российских пространствах? И он того, как он решится, напрямую будет зависеть будущее государства по имени Россия.
Шагреневая кожа России
Знаем ли мы, что происходит в стране? Особенно это касается жителей столичных и больших городов. Их мир устоялся и представляется им вполне благополучным. Вот только в целом это далеко не так. С точки зрения будущего России положение складывается тревожное, ее территория все более становится свободной от населения. Ситуация усугубляется тем, что друг на друга накладываются сразу несколько неблагоприятных тенденций.
Если коротко, то с одной стороны сокращается количество населенных пунктов, в которых реально проживают люди, с другой – усиливается кризис многоэтажного домостроительства.
Что же реально происходит в стране? По переписи населения в 2021 году в России насчитывалось 153157 сельских поселений. Из них 24751 практически перестали существовать. Еще в 35331 (23%) осталось не более 10 жителей. Зато почти 40% населения сосредоточено в московской и санкт-петербургской агломерации. По мнению академика Международной академии архитектуры Александра Кривова, из этого тупика надо выбираться.
Считается, что Россия самая большая по размерам страна. Это так и совсем не так. Если учитывать ее заселенную часть, то она равна всего лишь двум территориям Аргентины. И это пространство сжимается подобно шагреневой коже.
Одновременно следует учитывать нарастающие проблемы в секторе многоэтажного строительства. Постоянно увеличивается высота домов; сегодня средняя этажность достигла величины в 18,8 этажа, растет плотность застройки и одновременно снижается средняя площадь квартир – она уже меньше 50 кв. м. А вот средняя площадь домов превышает 100 кв. м. С точки зрения демографии, ИЖС намного предпочтительней, на 50 кв. м. трудно разместиться многодетной семье. А раз так, то есть большая вероятность, что она и не возникнет. Именно сейчас с точки зрения интересов страны возникает благоприятная ситуация для развития ИЖС.
Знаковый год для ИЖС
В этой связи особенно интересно, что происходит в секторе ИЖС. Но сначала немного истории. По мнению Президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева, история ИЖС началась в 60-70 годах, когда власти стали наделять граждан небольшими земельными наделами. И люди, зачастую на себе, везли туда стройматериалы для строительства дач. Несмотря на то, что оно велось чаще всего на необустроенных территориях, с минимальным доступом к строительным материалам, энтузиазм этих новых дачников был поразительным. Именно тогда в полной мере проявилось стремление населения жить в своем доме и на своей земле.
Сегодня это желание получает развитие, правда, совсем уже на другом уровне и в других условиях. Таких объемов ввода ИЖС страна еще не знала. В 2023 году было всего введено 110,5 миллиона квадратных метров жилья. При этом доля малоэтажного строительства составила 53% от общего объема. Согласно прогнозам, в 2024 году эта цифра может вырасти до 66%.
Евгений Квасенков, директор Департамента развития жилищной сферы считает, что сегодня происходит активная трансформация рынка ИЖС. Государство усиливает к нему внимание, так же большую активность проявляют банки. Так, благодаря различным ипотечным программа ежемесячно на рынок поступает до 200 млрд рублей. По мнению эксперта, этот трансформационный процесс завершится во II квартале 2025 года.
Этому будет способствовать и целый ряд важных законодательных новелл. По словам Никиты Стасишина, заместителя министра Строительства и ЖКХ, в 2024 году вступили в силу три закона, направленные на улучшение условий для строительства. Основной из них — 186-й федеральный закон, регулирующий использование счетов эскроу подрядными организациями для выполнения обязательств по договорам строительства. Он вступает в силу с 1 марта 2025 года. Кроме того, 187-ФЗ и изменения в Налоговый кодекс предоставляют подрядным организациям, строящим дома индустриальным способом, льготы, аналогичные тем, что действуют для застройщиков: они освобождены от уплаты НДС с 1 марта 2025 года.
По мнению Евгения Квасенкова, эти законы серьезно повлияют на рынок. После введения с 1 марта счетов эскроу, желающих строить свои дома увеличится в три раза. Уже сейчас с ипотекой строится каждый четвертый дом.
Но многое будет зависеть от информированности населения. Согласно опросам ДОМ РФ, в настоящий момент о грядущем использовании счетов эскроу знают 12% респондентов, что-то об этом слышали – еще 35%. Эти данные говорят о необходимости проведения просветительской кампании. Сегодня с использованием счетов эскроу уже строится 5,5 тыс. домов, после вступления закона в силу их число должно возрасти до 50 тысяч и выше.
Такие возможности в стране есть. В настоящее время мощности предприятий по выпуску домокомплектов загружены только на 59%. Этому есть целый набор факторов: нехватка оборотных средств, главным образом из-за недостаточного банковского кредитования; нехватка рабочей силы; нет стабильного спроса на продукцию; высокая стоимость строительных материалов. В последнее время возникла еще одна причина – из-за высоких процентных ставок по депозитам, люди предпочитают класть деньги в банк, а не вкладывать их в строительство недвижимости.
Вопросов больше, чем ответов
Несмотря на большие достижения, рынок ИЖС находится в стадии формирования и сталкивается со сложными проблемами, можно сказать, фундаментального характера. По мнению Президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, ключевым вопросом всего развития является превращение индивидуального жилищного строительства в более дешевую альтернативу МКД. Для этого нужно искать дополнительные механизмы, не связанные с ипотечными программами, которые бы работали на развитие индивидуального жилищного строительства.
Это крайне важно, так как существует устойчивое заблуждение, что именно ипотека разовьет этот рынок. Она полезна, но нужно продвигать и альтернативные способы его роста, в частности, строительство хозяйственным способом.
Еще одной важной задачей остается упорядочивание рынка риэлторских услуг в секторе ИЖС. В некоторых случаях рентабельность строительных компаний, возводящих индивидуальные дома, оказывается ниже стоимости услуг риэлторов, что приводит к необоснованному росту стоимости квадратного метра.
Сильным стимулом развития рынка может стать формирование каталогов типовых решений с их привязкой к действующим заводам по выпуску домокомплектов. В целом же развитие индустриального домостроения частных домов – важнейшее направление сектора ИЖС.
Так же развитие малоэтажного строительства невозможно, без создания малоэтажных жилищных комплексов, и для этого необходимо внимательнее работать с постановлением правительства от 22 июля 2023 года, регулирующим точечную застройку с учетом эскроу-счетов, считает Владимир Дедюхин, первый вице-президент Российского Союза строителей и по совместительству председатель Комиссии по вопросам ИЖС Общественного Совета при Минстрое России. По его словам, на сегодняшний день в России существует всего 11 проектов, в рамках которых строится лишь 988 жилых домов. Этого крайне недостаточно.
Тысяча причин
Для успешного и более быстрого развития рынка крайне важно привлечение на него крупных строительных подрядчиков. Сегодня практически все они сосредоточены в секторе многоэтажного строительства. Переманить их в ИЖС пока не получается, что сильно тормозит движение этого сектора.
К сожалению, есть сомнения, что в ближайшие годы большие строительные компании придут в ИЖС. Президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец откровенно говорит, что есть тысяча причин, почему большие застройщики пока не станут работать на этом рынке.
Тысяча не тысяча, но чтобы крупные компании в массе своей проигнорировали этот рынок, достаточно их меньшее количество. Так, большие затраты требует прокладка сетей в силу того, что многие объекты возводятся в чистом поле. Не хватает земель с готовой инфраструктурой, высокий риск, что в ходе строительства что-то пойдет не так и заказчик будет разочарован, этот бизнес не рентабельный для больших игроков.
Впрочем, многие эксперты полагают, что это временные явления. Рано или поздно крупные подрядчики придут на этот рынок и вытеснят мелкие компании и бригады.
Хотят, но не стремятся
Но есть препятствия и с другой стороны. О них рассказывает Анна Комарова, коммерческий директор ФСК Family. Целевая аудитория интереса к ИЖС концентрируется преимущественно среди людей молодого возраста; чем люди более пожилые, тем меньше их привлекает этот сектор.
Да, очень многие хотели бы жить на своей земле, в своем доме, но их останавливает целый каталог причин. Многих смущает то, что в жизни за городом больше бытовых неудобств. Нет достойной образовательной сферы и хороших организаций здравоохранения. Многим кажется, что в этом случае им будет не хватать культурной жизни и развлечений. Загородная жизнь более дорогая, чем в пределах города. Так же нет достойных рабочих мест, приходится ездить на работу в город, что долго. Не всегда можно найти дом, который бы в полном объеме удовлетворил запросы покупателя.
Этот обзор охватывает лишь часть достижений и часть проблем рынка ИЖС. Освятить весь этот массив невозможно, учитывая тот факт, что этот сектор активно развивается на огромных российских просторах в условиях сложной экономической ситуации. Важно понимать другое, что когда большинство жителей России станут проживать в своих частных и при этом комфортабельных, с современными удобствами домах, это будет уже в чем-то другая страна.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство
От редакции. Обзорный материал подготовлен на основе выступлений спикеров во время круглого стола, посвященного теме ИЖС в ТПП РФ.